Zmiana zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Zmiana zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zasadą jest, że na jednej nieruchomości może powstać tylko jedna wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji gdy budynek składa się z kliku kondygnacji, które można podzielić (w sensie fizycznym) na osobne nieruchomości może powstać więcej niż jedna wspólnota. Warunkiem jest fizyczna możliwość podziału budynku wzdłuż ścian pionowych. W efekcie budynek wraz z gruntem zostanie podzielony na kilka nieruchomości. W takim przypadku zasada, iż na jednej nieruchomości może istnieć tylko jedna wspólnota jest zachowana. Oczywiście wraz z podziałem budynku dokonuje się podziału części wspólnej nieruchomości gruntowej. Aby taka operacja była skuteczna potrzebna jest zgodna uchwala wszystkich współwłaścicieli sporządzona przez notariusza a także odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.

W opisywanej sytuacji dokonano wyżej określonego podziału nieruchomości w taki sposób, iż każda klatka stanowi odrębną nieruchomość. Najprawdopodobniej podziału dokonała gmina jeszcze przed przystąpieniem do wydzielenia i sprzedaży mieszkań.

W związku z powyższymi uwagami sytuację należy rozpatrywać tylko z punktu widzenia małej wspólnoty. Zarządcą w tej wspólnocie jest gmina. W przypadku małej wspólnoty do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego na podstawie art. 19. ustawy o własności lokali.

Zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zatem na podstawie art. 199 kc dla dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali stawia dodatkowy wymóg umieszczenia tego typu uchwały w protokole sporządzonym przez notariusza. W konsekwencji należy uznać, iż zgoda gminy na zmianę zarządcy będzie wymagana jedynie wtedy, gdy gmina jest jednym ze współwłaścicieli lokalu znajdującego się w danej nieruchomości (w tym przypadku obejmującej wydzieloną klatkę/kondygnację budynku). W przeciwnym wypadku zgodna gminy nie będzie wymagana.

Jeżeli gmina jest właścicielem jednego z lokali w małej wspólnocie i nie wyraża zgody na zmianę zarządcy to na podstawie art. 199 zdanie 2. kc współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w takiej sytuacji większość współwłaścicieli lokali (liczona według udziałów) musiałaby zażądać rozstrzygnięcia kwestii zmiany zarządu przez sąd.