Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady

Odpowiedź prawnika: Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady

Szczególny reżim odpowiedzialności za wady sprzedanej rzeczy jest kształtowany przez przepisy Kodeksu cywilnego w art. 556-576 k.c. Dla możności wszakże skorzystania z uprawnień statuowanych w tych przepisach konieczne jest zaistnienie podstawowej przesłanki, którą jest zaistnienie wady (fizycznej lub prawnej) sprzedanego mieszkania. Jeżeli odpowiedzialność dewelopera ma dotyczyć przede wszystkim płaszczyzny faktycznej, to należy rozważyć, czy mieszkanie ma wadę fizyczną¹. Definicję wady fizycznej zawiera art. 556 § 1 k.c. Wskazany przepis stanowi, że wadą fizyczną rzeczy jest wada zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, a także brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego oraz wydanie rzeczy w stanie niezupełnym.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 marca 2006 r.²: Wada fizyczna występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, lub rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556 § 1 k.c.). Decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno techniczne. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż pojęcie wady ma nie tylko aspekt obiektywny przejawiający się w wadliwości rzeczy z punktu widzenia postronnego obserwatora, ale także aspekt subiektywny, w świetle którego wadą fizyczną rzeczy jest także fakt nieposiadania przez nią cech wymaganych przez kupującego.

Warto przy tym zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 17 lutego 2005 r.³ stwierdził: Zapewnienie o właściwościach rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 556 § 1 k.c. może mieć różną treść. Można je rozumieć mianowicie jako poinformowanie kupującego o pewnych stałych cechach rzeczy (towaru), niezależnie od sposobu ich (jego) użycia w dalszym procesie produkcyjnym. Można by tu mówić o zapewnieniu o charakterze ogólnym. Zapewnienie mogłoby odnosić się też do pewnych funkcjonalnych właściwości sprzedanej rzeczy w związku z określoną sferą wiadomego sprzedającemu sposobu zastosowania rzeczy przez kupującego (np. w razie komponowania jej z innymi rzeczami w określonym procesie technologicznym). Zapewnienie o właściwościach danej rzeczy nie musi mieć przy tym konkretnej formy. Może zostać sformułowane w dowolny sposób, zarówno na piśmie jak i ustnie w trakcie rozmowy. W związku z powyższym wydaje się zasadnym stwierdzenie, iż spełniona została przesłanka dotycząca zapewnienia przez sprzedawcę o tym, że mieszkanie będzie mieć określone właściwości. Co za tym idzie fakt, że mieszkanie nie ma cech, o których kupujący został zapewniony wydaje się uzasadniać stwierdzenie, że jest ono dotknięte wadą fizyczną.