Odpowiedzialność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej

16.2.2006

Pytanie klienta:

""W wyniku odwołania dotychczasowego Zarządcy został powołany Zarząd właścicielski 3-osobowy. Podział funkcji w Zarządzie został dokonany przez jego członków. Do podstawowych obowiązków Zarządu określonych uchwałami właścicieli należało przejęcie nieruchomości od dotychczasowego Zarządcy. Zgodnie z ustawą o własności lokali oraz umową o zarządzanie strona przejmująca opracowała harmonogram przejęcia nieruchomości oraz protokół zdawczo-odbiorczy. W opracowanym protokole został opisany stan faktyczny nieruchomości dotyczący stanu prawnego, technicznego, dokumentacji technicznej oraz niedociągnięcia spowodowane przez dotychczasowego Zarządcę. Niedociągnięcia (bądź nadużycia) polegały na wyprowadzeniu pieniędzy z konta Wspólnoty poprzez znaczące przewartościowanie wykonywanych prac remontowych bądź dokonywanie zapłaty za prace niewykonane (rzecz dotyczy inwestycji docieplenia budynku). Kwota strat poniesionych przez Wspólnotę została oszacowana przez dotychczasowego Zarządcę wykonawcę oraz nowy Zarząd na kwotę 40000 zł. Odwołany Zarządca zobowiązał się werbalnie do naprawy szkód w terminie do 31.05.2006 r. Odwołany Zarządca odrzucił propozycję zabezpieczenia deklarowanego zobowiązania poprzez wpłacenie kaucji na kwotę oszacowanych strat na konto Wspólnoty, odsyłając Zarząd do przyjęcia gwarancji naprawienia szkód od wykonawców. Oświadczenia naprawienia szkód zostały złożone z dołączonymi blankietami weksli bez żadnych opisów, umów itp. Jednocześnie Przekazujący sporządził własny protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje nieruchomość bez uwag. W/w protokół podpisało dwóch członków Zarządu. Jaka jest wartość złożonych oświadczeń oraz weksli w opisanym stanie? Jaka jest odpowiedzialność poszczególnych członków Zarządu w obecnej chwili oraz w przypadku nie naprawienia szkód? Od kogo i kto może dochodzić roszczeń w sprawie naprawienia szkód oraz ewentualnego odszkodowania.""

Odpowiedź prawnika:

Jeżeli dotychczasowy zarządca nienależycie wykonywał swoje obowiązki jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonej współwłaścicielom tym działaniem szkody. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową, przy wykonywaniu której  zarządca ma obowiązek stosować przepisy prawa i przestrzegać standardów zawodowych. Ma również obowiązek zarządzać nieruchomością z zachowaniem szczególnej starannością, która jest właściwa ze względu na zawodowy charakter działań zarządcy. Zarządca ma przy tym obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.   

Jeżeli nie został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy opisujący błędy w zarządzaniu i nadużycia, a zamiast niego nowi zarządcy (właściciele mieszkań, więc zakładamy, że jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) podpisali protokół sporządzony przez poprzedniego zarządcę, to udowodnienie nienależytego wykonywania zarządu przez tego ostatniego może być utrudnione, lecz nie jest wykluczone zupełnie.  

Obecny zarząd ma obowiązek wykonywać wszelkie prawa przysługujące wspólnocie, w szczególności realizować roszczenia wobec nierzetelnych wykonawców. Obecny zarząd ma obowiązek zgłaszać tym wykonawcom remontu wszelkie usterki i, jeśli jeszcze przysługuje gwarancja lub rękojmia, żądać ich naprawienia. Problematyczne może być natomiast dochodzenie od wykonawców roszczeń związanych z usterkami czy innymi niedociągnięciami w remoncie, które powinny być uwidocznione w protokole zdawczo-odbiorczym sporządzonym po wykonaniu robót, a które nie zostały tam uwidocznione przez poprzedniego zarządcę. Jednak w takiej sytuacji zarządca ponosi, jak wskazano wyżej, odpowiedzialność za nienależyte sprawowanie zarządu. Jeżeli wykonawcy nie wywiążą się ze swoich zobowiązań, to wspólnota reprezentowana przez nowy zarząd, może zrealizować weksle, które, jak rozumiemy, wykonanie tych zobowiązań zabezpieczają.

Jeśli obecny zarząd również nie będzie spełniał swoich obowiązków, to też może zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez pozostałych właścicieli. Może to być zarówno odpowiedzialność odszkodowawcza, jak i organizacyjna, czyli odwołanie zarządu.

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz (...)

Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Szczegółowy przewodnik jak założyć spółkę z o.o. w 2025 roku. Koszty, terminy, wymagane dokumenty i procedury krok po kroku - zarówno online przez S24 jak i tradycyjnie.

Czy członek zarządu odpowiada za długi spółki z o.o.?

Znajomy poprosił mnie, abym został członkiem zarządu prowadzonej przez niego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy jako członek zarządu będę odpowiadał za długi spółki?

Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy. W myśl przyjętych (...)

Prywatny monitoring w prawie polskim

Kompletny przewodnik po prywatnym monitoringu w Polsce 2025. RODO, kary UODO, odpowiedzialność prawna, praktyczne porady prawne.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, (...)

Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

Praktyczny przewodnik o różnicach między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd rzeczą wspólną. Aktualne przepisy, orzecznictwo i przykłady z 2025 roku.

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębniony bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym (...)

Odpowiedzialność karna i karnoskarbowa członka zarządu spółki

Jesteś członkiem zarządu spółki handlowej? Pracujesz w takiej spółce? Powinieneś wiedzieć, za co odpowiadają członkowie zarządu. Członek zarządu spółki handlowej, prócz (...)

Odwołanie i rezygnacja z funkcji członka zarządu

W którym momencie wygasa mandat członka zarządu? Czy zawsze można odwołać członka zarządu? Jaki wpływ na umowę o pracę ma wygaśnięcie mandatu? Porada opisuje zasady dotyczące powyższych (...)