Odpowiedzialność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Pytanie:
"W wyniku odwołania dotychczasowego Zarządcy został powołany Zarząd właścicielski 3-osobowy. Podział funkcji w Zarządzie został dokonany przez jego członków. Do podstawowych obowiązków Zarządu określonych uchwałami właścicieli należało przejęcie nieruchomości od dotychczasowego Zarządcy. Zgodnie z ustawą o własności lokali oraz umową o zarządzanie strona przejmująca opracowała harmonogram przejęcia nieruchomości oraz protokół zdawczo-odbiorczy. W opracowanym protokole został opisany stan faktyczny nieruchomości dotyczący stanu prawnego, technicznego, dokumentacji technicznej oraz niedociągnięcia spowodowane przez dotychczasowego Zarządcę. Niedociągnięcia (bądź nadużycia) polegały na wyprowadzeniu pieniędzy z konta Wspólnoty poprzez znaczące przewartościowanie wykonywanych prac remontowych bądź dokonywanie zapłaty za prace niewykonane (rzecz dotyczy inwestycji docieplenia budynku). Kwota strat poniesionych przez Wspólnotę została oszacowana przez dotychczasowego Zarządcę wykonawcę oraz nowy Zarząd na kwotę 40000 zł. Odwołany Zarządca zobowiązał się werbalnie do naprawy szkód w terminie do 31.05.2006 r. Odwołany Zarządca odrzucił propozycję zabezpieczenia deklarowanego zobowiązania poprzez wpłacenie kaucji na kwotę oszacowanych strat na konto Wspólnoty, odsyłając Zarząd do przyjęcia gwarancji naprawienia szkód od wykonawców. Oświadczenia naprawienia szkód zostały złożone z dołączonymi blankietami weksli bez żadnych opisów, umów itp. Jednocześnie Przekazujący sporządził własny protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje nieruchomość bez uwag. W/w protokół podpisało dwóch członków Zarządu. Jaka jest wartość złożonych oświadczeń oraz weksli w opisanym stanie? Jaka jest odpowiedzialność poszczególnych członków Zarządu w obecnej chwili oraz w przypadku nie naprawienia szkód? Od kogo i kto może dochodzić roszczeń w sprawie naprawienia szkód oraz ewentualnego odszkodowania."
Odpowiedź prawnika: Odpowiedzialność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Jeżeli dotychczasowy zarządca nienależycie wykonywał swoje obowiązki jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonej współwłaścicielom tym działaniem szkody. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową, przy wykonywaniu której zarządca ma obowiązek stosować przepisy prawa i przestrzegać standardów zawodowych. Ma również obowiązek zarządzać nieruchomością z zachowaniem szczególnej starannością, która jest właściwa ze względu na zawodowy charakter działań zarządcy. Zarządca ma przy tym obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.
Jeżeli nie został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy opisujący błędy w zarządzaniu i nadużycia, a zamiast niego nowi zarządcy (właściciele mieszkań, więc zakładamy, że jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) podpisali protokół sporządzony przez poprzedniego zarządcę, to udowodnienie nienależytego wykonywania zarządu przez tego ostatniego może być utrudnione, lecz nie jest wykluczone zupełnie.
Obecny zarząd ma obowiązek wykonywać wszelkie prawa przysługujące wspólnocie, w szczególności realizować roszczenia wobec nierzetelnych wykonawców. Obecny zarząd ma obowiązek zgłaszać tym wykonawcom remontu wszelkie usterki i, jeśli jeszcze przysługuje gwarancja lub rękojmia, żądać ich naprawienia. Problematyczne może być natomiast dochodzenie od wykonawców roszczeń związanych z usterkami czy innymi niedociągnięciami w remoncie, które powinny być uwidocznione w protokole zdawczo-odbiorczym sporządzonym po wykonaniu robót, a które nie zostały tam uwidocznione przez poprzedniego zarządcę. Jednak w takiej sytuacji zarządca ponosi, jak wskazano wyżej, odpowiedzialność za nienależyte sprawowanie zarządu. Jeżeli wykonawcy nie wywiążą się ze swoich zobowiązań, to wspólnota reprezentowana przez nowy zarząd, może zrealizować weksle, które, jak rozumiemy, wykonanie tych zobowiązań zabezpieczają.
Jeśli obecny zarząd również nie będzie spełniał swoich obowiązków, to też może zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez pozostałych właścicieli. Może to być zarówno odpowiedzialność odszkodowawcza, jak i organizacyjna, czyli odwołanie zarządu.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?