Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jeżeli dotychczasowy zarządca nienależycie wykonywał swoje obowiązki jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonej współwłaścicielom tym działaniem szkody. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową, przy wykonywaniu której zarządca ma obowiązek stosować przepisy prawa i przestrzegać standardów zawodowych. Ma również obowiązek zarządzać nieruchomością z zachowaniem szczególnej starannością, która jest właściwa ze względu na zawodowy charakter działań zarządcy. Zarządca ma przy tym obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.
Jeżeli nie został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy opisujący błędy w zarządzaniu i nadużycia, a zamiast niego nowi zarządcy (właściciele mieszkań, więc zakładamy, że jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) podpisali protokół sporządzony przez poprzedniego zarządcę, to udowodnienie nienależytego wykonywania zarządu przez tego ostatniego może być utrudnione, lecz nie jest wykluczone zupełnie.
Obecny zarząd ma obowiązek wykonywać wszelkie prawa przysługujące wspólnocie, w szczególności realizować roszczenia wobec nierzetelnych wykonawców. Obecny zarząd ma obowiązek zgłaszać tym wykonawcom remontu wszelkie usterki i, jeśli jeszcze przysługuje gwarancja lub rękojmia, żądać ich naprawienia. Problematyczne może być natomiast dochodzenie od wykonawców roszczeń związanych z usterkami czy innymi niedociągnięciami w remoncie, które powinny być uwidocznione w protokole zdawczo-odbiorczym sporządzonym po wykonaniu robót, a które nie zostały tam uwidocznione przez poprzedniego zarządcę. Jednak w takiej sytuacji zarządca ponosi, jak wskazano wyżej, odpowiedzialność za nienależyte sprawowanie zarządu. Jeżeli wykonawcy nie wywiążą się ze swoich zobowiązań, to wspólnota reprezentowana przez nowy zarząd, może zrealizować weksle, które, jak rozumiemy, wykonanie tych zobowiązań zabezpieczają.
Jeśli obecny zarząd również nie będzie spełniał swoich obowiązków, to też może zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez pozostałych właścicieli. Może to być zarówno odpowiedzialność odszkodowawcza, jak i organizacyjna, czyli odwołanie zarządu.