Odpowiedzialność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Pytanie:
W wyniku odwołania dotychczasowego Zarządcy został powołany Zarząd właścicielski 3-osobowy. Podział funkcji w Zarządzie został dokonany przez jego członków. Do podstawowych obowiązków Zarządu określonych uchwałami właścicieli należało przejęcie nieruchomości od dotychczasowego Zarządcy. Zgodnie z ustawą o własności lokali oraz umową o zarządzanie strona przejmująca opracowała harmonogram przejęcia nieruchomości oraz protokół zdawczo-odbiorczy. W opracowanym protokole został opisany stan faktyczny nieruchomości dotyczący stanu prawnego, technicznego, dokumentacji technicznej oraz niedociągnięcia spowodowane przez dotychczasowego Zarządcę. Niedociągnięcia (bądź nadużycia) polegały na wyprowadzeniu pieniędzy z konta Wspólnoty poprzez znaczące przewartościowanie wykonywanych prac remontowych bądź dokonywanie zapłaty za prace niewykonane (rzecz dotyczy inwestycji docieplenia budynku). Kwota strat poniesionych przez Wspólnotę została oszacowana przez dotychczasowego Zarządcę wykonawcę oraz nowy Zarząd na kwotę 40000 zł. Odwołany Zarządca zobowiązał się werbalnie do naprawy szkód w terminie do 31.05.2006 r. Odwołany Zarządca odrzucił propozycję zabezpieczenia deklarowanego zobowiązania poprzez wpłacenie kaucji na kwotę oszacowanych strat na konto Wspólnoty, odsyłając Zarząd do przyjęcia gwarancji naprawienia szkód od wykonawców. Oświadczenia naprawienia szkód zostały złożone z dołączonymi blankietami weksli bez żadnych opisów, umów itp. Jednocześnie Przekazujący sporządził własny protokół zdawczo-odbiorczy, który opisuje nieruchomość bez uwag. W/w protokół podpisało dwóch członków Zarządu. Jaka jest wartość złożonych oświadczeń oraz weksli w opisanym stanie? Jaka jest odpowiedzialność poszczególnych członków Zarządu w obecnej chwili oraz w przypadku nie naprawienia szkód? Od kogo i kto może dochodzić roszczeń w sprawie naprawienia szkód oraz ewentualnego odszkodowania.
Masz inne pytanie do prawnika?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA
Jeżeli dotychczasowy zarządca nienależycie wykonywał swoje obowiązki jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonej współwłaścicielom tym działaniem szkody. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową, przy wykonywaniu której zarządca ma obowiązek stosować przepisy prawa i przestrzegać standardów zawodowych. Ma również obowiązek zarządzać nieruchomością z zachowaniem szczególnej starannością, która jest właściwa ze względu na zawodowy charakter działań zarządcy. Zarządca ma przy tym obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.
Jeżeli nie został podpisany protokół zdawczo-odbiorczy opisujący błędy w zarządzaniu i nadużycia, a zamiast niego nowi zarządcy (właściciele mieszkań, więc zakładamy, że jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) podpisali protokół sporządzony przez poprzedniego zarządcę, to udowodnienie nienależytego wykonywania zarządu przez tego ostatniego może być utrudnione, lecz nie jest wykluczone zupełnie.
Obecny zarząd ma obowiązek wykonywać wszelkie prawa przysługujące wspólnocie, w szczególności realizować roszczenia wobec nierzetelnych wykonawców. Obecny zarząd ma obowiązek zgłaszać tym wykonawcom remontu wszelkie usterki i, jeśli jeszcze przysługuje gwarancja lub rękojmia, żądać ich naprawienia. Problematyczne może być natomiast dochodzenie od wykonawców roszczeń związanych z usterkami czy innymi niedociągnięciami w remoncie, które powinny być uwidocznione w protokole zdawczo-odbiorczym sporządzonym po wykonaniu robót, a które nie zostały tam uwidocznione przez poprzedniego zarządcę. Jednak w takiej sytuacji zarządca ponosi, jak wskazano wyżej, odpowiedzialność za nienależyte sprawowanie zarządu. Jeżeli wykonawcy nie wywiążą się ze swoich zobowiązań, to wspólnota reprezentowana przez nowy zarząd, może zrealizować weksle, które, jak rozumiemy, wykonanie tych zobowiązań zabezpieczają.
Jeśli obecny zarząd również nie będzie spełniał swoich obowiązków, to też może zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez pozostałych właścicieli. Może to być zarówno odpowiedzialność odszkodowawcza, jak i organizacyjna, czyli odwołanie zarządu.
Potrzebujesz porady prawnej?
DODAJ KOMENTARZ
ZOBACZ TAKŻE:
-
23.10.2018
Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym
Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz (...)
-
28.7.2016
Charakter prawny Wspólnoty Mieszkaniowej
Wspólnota Mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną lub inaczej - osobą ustawową. Wspólnota Mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać (...)
-
23.1.2017
Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?
Sprawdź jak sprawować w nich zarząd nieruchomością wspólną – wnioski z wyroku SN z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II CSK 817/15
-
27.1.2017
Przedawnienie należności z tytułu zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną
Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), właściciele lokali, będący z mocy ww. ustawy członkami wspólnoty mieszkaniowej, obowiązani są uczestniczyć (...)
-
3.12.2004
Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?
Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do (...)
KOMENTARZE (1)
EWELINA
8.9.2009 14:15:50
Re: Odpowiedzialność zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
CZY WSPOLNOTA MIESZKANIOWA MOZE NIE WYRAZIC ZGODY NA WYLACZENIE KORYTARZA I WYBICIE DODATKOWYCH DRZWI W TYM KORYTARZU? MUSZE NADMIENIC;ZE JESTEM WLASCICIELKA DWOCH MIESZKAN.KUPUJAC TE MIESZKANIA OD DEWELOPERA SLOWNIE ZOSTALAM ZAPEWNIONA,ZE NIE BEDE MIALA Z TYM PROBLEMU,PONIEWAZ JEST TO JEDYNA MOZLIWOSC,ABY POLACZYC TE MIESZKANIA.NAJPIERW ZARZAD WSPOLNOTY ZARZADAL ODE MNIE PISMO OD ARCHITEKTA NA ZGODE NA PRZEBUDOWE TYCH DRZWI.PO MIMO DOSTARCZENIA TEJ ZGODY NIE UZYSKALAM TEJ WYLACZNOSCI.POZDRAWIAM SERDECZNIE MACKIEWICZ