Ograniczenia prawa własności wynikające z prawa budowlanego

Odpowiedź prawnika: Ograniczenia prawa własności wynikające z prawa budowlanego

Prawo własności to bezwzględne prawo rzeczowe, skuteczne wobec wszelkich osób podlegających danemu ustawodawstwu. Oznacza to, że każdy ma obowiązek powstrzymania się od takich działań, które stanowiłyby ingerencję w sferę cudzego prawa własności. W razie niedozwolonego naruszenia prawa własności właścicielowi przysługuje system roszczeń ochronnych. Zgodnie z art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W konsekwencji prawo własności nie jest prawem absolutnym i podlega pewnym ograniczeniom wynikającym m.in. z przepisów ustawowych.

Jedno z takich ograniczeń przewiduje art. 47 ustawy Prawo budowlane stanowiący, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ -na wniosek inwestora -w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu -na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Jak słusznie zauważył Robert Dziwiński „stosunkowo częstym zjawiskiem przy wykonywaniu robót budowlanych jest konieczność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Oczywiste wydaje się, że w takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie zgody dysponenta tej nieruchomości czy lokalu. Nie zawsze uzyskanie takiej zgody jest jednak możliwe, stąd konieczna jest czasem ingerencja organu administracji architektoniczno-budowlanej [...] Zasadą w omawianej sytuacji powinno być, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu powinno odbywać się za zgodą właściciela sąsiedniej nieruchomości (budynku, lokalu) oraz ewentualną rekompensatą ze strony inwestora. Jednak w przypadku gdy zgodę taką zastępuje rozstrzygnięcie administracyjne, wówczas inwestor zobowiązany jest jedynie do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z nieruchomości (budynku lub lokalu), na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym”.