Opłata za używanie windy

Odpowiedź prawnika: Opłata za używanie windy

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art. 13 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie z art. 15 ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zgodnie z art. 17 ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Nie ma wątpliwości, że winda stanowi cześć nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża każdego właściciela lokalu. Uiszczanie opłat z tego tytułu w formie zaliczek może być w zasadzie ustalone dowolnie przez wspólnotę pod warunkiem, że nie nakłada ona na jednego z członków obciążeń w części większej niż wynikająca z jego udziału w nieruchomości wspólnej. Na podstawie ustawy nie można więc konstruować reguły zgodnie z którą właściciel jest obowiązany do uczestniczenia w kosztach utrzymania tylko tej części nieruchomości wspólnej, z której korzysta.

Ustalenie zaliczek stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Do podjęcia przez zarząd wspólnoty czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jest więc możliwe, że właściciel dysponujący małym udziałem nie był w stanie „zablokować" uchwały w sprawie sposobu ustalania i wysokości zaliczek.

Zgodnie z art. 25 ustawy, właściciel lokalu w takiej sytuacji może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Możliwe więc, że uchwałą w obecnym kształcie narusza interesy właściciela mniejszościowego.

Trudno ocenić, czy obarczenie współwłaściciela opłatą za windę, z której korzystać nie może, narusza jego interesy. Podlega to ocenie sądu. Pamiętać jednak należy, że właściciel ma obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Należy przy tym zauważyć, że niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 października 2002 r. sygn. akt IV CKN 1351/2000, LexPolonica nr 362001).

Jeżeli opłatą została obciążona osoba trzecia, a więc nie właściciel lokalu, może żądać unieważnienia lub uznania za bezskuteczną - w stosunku do niej - uchwały właścicieli lokali, jeżeli ma w tym interes prawny (art. 189 k.p.c.) oraz wykaże, że uchwała jest czynnością prawną (Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, s. 304).