Pierwokup gruntu rolnego a przetarg

Pytanie klienta:

""Dzierżawię grunt rolny w/g PZP i EGiB przez okres 4 lat. Zamierzam wykupić ten grunt na podstawie moim zdaniem prawa pierwokupu. Gmina odpowiedziała mi, że najpierw wystawi tę działkę na przetarg, a następnie ja będę miał jako ponad trzyletni dzierżawca tej działki rolnej do skorzystania z pierwokupu przed osobą, która wylicytowała tą działkę, lecz jednak za cenę maksymalną z licytacji, która to cena będzie na pewno dużo wyższa od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Czy takie postawienie sprawy przez gminę jest właściwe?""

Odpowiedź prawnika:

Z uwagi na fakt, iż przedmiotem pytania jest grunt rolny, należy przyjąć, iż pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje Panu, jako dzierżawcy na podstawie art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym dzierżawcy nieruchomości rolnej w razie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną lub prawną inną niż ANR przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (art. 81 k.c.) i była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz jeżeli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które przyznają Panu prawo pierwokupu, nie odnoszą się do kwestii czy gmina będąca właścicielem gruntu ma przeprowadzić przetarg czy nie. Te kwestie reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 37 tej ustawy gmina ma obowiązek zbywać nieruchomości w trybie przetargu. Zbycie w drodze bezprzetargowej może nastąpić wyjątkowo, m. in., jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34. naszym zdaniem z takiej regulacji wynika, iż tryb bezprzetargowy jest zarezerwowany jedynie dla osób, którym przysługuje prawo pierwszeństwa na podstawie art. 34 tej ustawy. W innych przypadkach należałoby przyjąć, iż gmina ma przeprowadzić przetarg.

W przypadku dzierżawcy tryb bezprzetagowy znajdzie zastosowanie, jeśli prawo pierwszeństwo przysługuje zgodnie z art., 34 ust 6 ustawy, na podstawie uchwały rady gminy:

Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z zastrzeżeniem art. 60.

Oprócz powyższego, stosownie do art. 37 ust. 3, w uchwale rady gminy można zwolnić nabycie z trybu przetargowego, jeśli następuje ono na rzecz dzierżawcy, który dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.