Podział działki z hipoteką

Odpowiedź prawnika: Podział działki z hipoteką

Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Zgodnie z poglądem nauki prawa, przepis art. 76 ust. 1 ma zastosowanie do podziału fizycznego nieruchomości (S. Rudnicki Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warszawa 2004. Wydanie 3, str. 235 i n.) Z przepisem tym koresponduje art. 90 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

W związku z powyższym, po zniesieniu współwłasności nieruchomości będzie Panu (jako kupującemu lub współwłaścicielowi jako sprzedawcy) przysługiwało roszczenie o zwolnienie z obciążenia hipoteką Pana w nieruchomości powstałej po podziale (którą Pan zakupi).

W tym celu musi Pan lub właściciel wyodrębnionej nieruchomości wystąpić z wnioskiem o zwolnienie nieruchomości z obciążenia hipoteką do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Uczestnikiem postępowania - prócz Pana czy właściciela wydzielonej nieruchomości - musi być także wierzyciel, gdyż to jego prawa ma dotyczyć zwolnienie.

We wniosku należy udowodnić, że wartość wydzielonej nieruchomości jest stosunkowo nieznaczna, w odniesieniu do wartości obciążenia oraz że wartość pozostałej części nieruchomości zapewni wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Ponieważ jednak hipoteka obciążająca całą nieruchomość po dokonanym podziale obciąża Pański udział w nieruchomości oraz odrębną własność lokalu (co oznacza, że wartość Pańskiej nieruchomości wraz z lokalem jest większa niż obciążenie hipoteką) zniesienie zabezpieczenia w ten sposób może okazać się niezwykle trudne.

Należy również wskazać, że możliwość podziału hipoteki w przypadku podziału nieruchomości, na której hipoteka jest ustanowiona, uzależniona jest również od wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza. Zgodnie bowiem z at. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zasada ustawowego podziału hipoteki wraz z podziałem nieruchomości (o którym mowa w ust. 1 tego artykułu) nie ma zastosowania, jeżeli hipoteka zabezpiecza wierzytelność z tytułu kredytu na budowę domów mieszkalnych. W takim przypadku obciążenie nieruchomości utworzonych przez podział określa umowa kredytowa. Zastosowanie art. 76 ust. 1 jest więc uzależnione od rodzaju wierzytelności, którą zabezpiecza ustanowiona hipoteka.