Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jeżeli dwie sąsiadujące ze sobą nieruchomości należą do jednego właściciela i dla każdej z nich prowadzona jest oddzielna księga wieczysta, możliwe jest połączenie ich w jedną nieruchomość w ramach jednej księgi wieczystej. Podstawę prawną takiego działania stanowi art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Uwaga! Połączyć można tylko nieruchomości stanowiące całość gospodarczą lub graniczące ze sobą. Nieruchomości muszą należeć do tego samego właściciela.
Procedura łączenia działek w jednej księdze wieczystej
Ważne rozróżnienie: Należy odróżnić scalenie działek ewidencyjnych (łączenie działek geodezyjnych) od połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej (łączenie wpisów księgowych). To są dwie różne procedury!
Scalenie działek ewidencyjnych
Fizyczne łączenie działek geodezyjnych w jeden większy grunt - wymaga prac geodezyjnych, decyzji administracyjnej i może generować wysokie koszty.
Połączenie w księdze wieczystej
Łączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej nie wymaga czynności geodezyjnych - to wyłącznie procedura sądowa dotycząca wpisów księgowych.
Procedura sądowa - krok po kroku
Krok 1: Przygotowanie wniosku
Wniosek należy złożyć na formularzu KW-WPIS w sekretariacie Sądu Rejonowego prowadzącego księgi wieczyste dla danej nieruchomości. Formularz można pobrać bezpłatnie ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości.
Krok 2: Zawartość wniosku
Wniosek musi zawierać:
- oznaczenie nieruchomości, jej położenie, obszar i sposób korzystania
- dane wszystkich uprawnionych oraz ich adresy
- powołanie tytułu własności
- informacje o obciążeniach lub oświadczenie o nieświadomości ich istnienia
- dokumenty potwierdzające nabycie własności
Krok 3: Dołączenie dokumentów
W przypadku gdy jedna z działek nie posiada księgi wieczystej, należy dołączyć akt własności, aktualny wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.
Krok 4: Uiszczenie opłaty
Należy uiścić opłatę stałą w kwocie 100 zł za połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej.
Krok 5: Zamknięcie pustej księgi
Jednocześnie należy złożyć wniosek o zamknięcie tej księgi, z której odłączono nieruchomość, jeśli stała się ona "pusta".
Koszty połączenia działek w jednej księdze wieczystej
Koszty sądowe (aktualne na 2025 rok)
- Połączenie nieruchomości: 100 zł
- Zamknięcie pustej księgi: bezpłatne
- Ewentualne dodatkowe wpisy: 200 zł każdy
Dodatkowe koszty (opcjonalnie)
- Pomiar kontrolny geodety: 500-1500 zł
- Usługi prawnicze: 500-2000 zł
- Dodatkowe dokumenty: 50-200 zł
Uwaga na mylące informacje! W przestrzeni internetowej często mylone są procedury scalenia działek ewidencyjnych z połączeniem w księdze wieczystej. Koszty scalenia ewidencyjnego (opłata adiacencka, prace geodezyjne) mogą sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych, podczas gdy samo połączenie w księdze wieczystej to koszt zaledwie 100 zł!
Korzyści z połączenia działek w jednej księdze
- Mniej formalności przy załatwianiu spraw wymagających podania numeru księgi wieczystej
- Większa wartość nieruchomości i podwyższenie ewentualnego zabezpieczenia hipotecznego
- W przypadku hipoteki obejmie ona jedną nieruchomość, co obniża koszty
- Uproszczenie zarządzania nieruchomością
Skutki prawne połączenia
Ważne konsekwencje prawne: Ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążać całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Oznacza to, że hipoteka czy służebność obciążająca jedną z działek rozszerzy się na całą połączoną nieruchomość.
Czy zawsze warto łączyć działki?
Decyzja o połączeniu działek w jednej księdze wieczystej powinna być przemyślana. Warto rozważyć:
- Czy obie działki będą faktycznie używane jako jedna całość
- Czy nie planuje się sprzedaży jednej z działek w przyszłości
- Jakie obciążenia wpływają na każdą z działek
- Czy połączenie nie utrudni przyszłych transakcji
Pamiętaj: Tak jak możliwe jest połączenie działek, właściciel może również żądać ich późniejszego rozdzielenia, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami i procedurami.