Potrącenie przyszłych zobowiązań z tytułu najmu

Odpowiedź prawnika: Potrącenie przyszłych zobowiązań z tytułu najmu

Generalną zasadą jest, że do potrącenia mogą być przedstawione jedynie wierzytelności wymagalne. Wynika to z treści art. 498 kodeksu cywilnego. Jednakże w piśmiennictwie uznaje się, że potrącenie jest dopuszczalne w sytuacji, gdy jedynie wierzytelność podmiotu dokonującego potrącenia jest wymagalna, w odniesieniu zaś do wierzytelności przeciwstawnej zachodzi jedynie możność jej zaspokojenia. Wywód ten uzasadnia się w ten sposób, że jeżeli potrącający, jako dłużnik, ze względu na zastrzeżenie terminu na jego korzyść może spłacić dług przed terminem, to analogicznie powinna przedstawiać się sytuacja w zakresie prawa do skorzystania z potrącenia.

W wypadku opisanym w pytaniu, na skutek sprzedaży wierzytelności potrącający będzie dysponował wobec drugiej strony wierzytelnością wymagalną, natomiast jego wierzytelność z tytułu czynszu najmu za przyszłe okresy wymagalną - w klasycznym znaczeniu tego terminu - nie będzie. Wydawałoby się jednak, że odnosząc powyższe uwagi do treści pytania, należałoby uznać dopuszczalność potrącenia przyszłych wierzytelności z tytułu czynszu najmu. Sytuacja nie wygląda jednak tak prosto w odniesieniu do stosunku najmu. O ile bowiem można sobie wyobrazić dopuszczalność takiego potrącenia w wypadku umowy terminowej, zawartej na czas określony (którą można wypowiedzieć jedynie w szczegółowych przypadkach przewidzianych w jej treści), o tyle w wypadku umowy najmu zawartej na czas nieokreślony sytuacja dłużnika (potrącającego) wygląda inaczej: jego wierzyciel może wypowiedzieć mu umowę najmu zdecydowanie łatwiej, niż w wypadku umowy terminowej; nie jest zatem pewne, że najemca, który dokonał potrącenia wierzytelności z tytułu czynszu najmu za okres np. 6 miesięcy będzie w tym okresie najemcą. Uwzględniając zatem charakterystykę umownego stosunku najmu oraz cechy potrącenia należy opowiedzieć się za niedopuszczalnością potrącenia przyszłych wierzytelności z tytułu czynszu najmu, chyba że potrącającego wiąże z wynajmującym umowa najmu zawarta na czas określony bez możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia.