Pozasądowe środki ochrony własności

Odpowiedź prawnika: Pozasądowe środki ochrony własności

W niniejszej sytuacji, Panu, jako właścicielowi (na podstawie ważnie zawartej umowy sprzedaży) wspomnianej nieruchomości przysługują następujące uprawnienia.

Roszczenie windykacyjne:

Zgodnie z art. 222§1 kc, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Poprzedni właściciele zamieszkując sprzedaną nieruchomość, faktycznie nią władają. Z opisu sytuacji wynika, iż między Panem a poprzednimi właścicielami nieruchomości nie istnieje żaden stosunek wynikający z umowy (najmu, użyczenia, itp...) - zatem nie mogą oni powołać się na przysługujący im tytuł prawny do rzeczy.

Uprawnienia z art. 225 w zw. z art. 226 kc - uprawnienia właściciela wobec samoistnego posiadacza w złej wierze zobowiązanego do zwrotu rzeczy:

Byli właściciele zakupionej przez Pana nieruchomości ciągle ją zajmują zamieszkując na niej – zachowują się więc, jakby nadal byli jej właścicielami; władają rzeczą jak właściciele, dlatego są posiadaczami samoistnymi. Ponadto, wiedzą oni, iż nie przysługuje już im prawo własności wspomnianej nieruchomości (wiedza ta wynika z faktu zawarcia przez nich z Panem umowy sprzedaży nieruchomości), lecz mimo to korzystają z niej jak właściciele. Taką sytuację należy więc zakwalifikować jako samoistne posiadanie z złej wierze w rozumieniu art. 225 i n. kc. W związku z tym, może Pan od nich żądać:

• wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości;
• odszkodowania w razie pogorszenia stanu nieruchomości lub zniszczeń na niej;
• zwrotu pożytków, których do tej pory nie zużyli oraz których nie uzyskali z powodu złej gospodarki, a także zwrotu równowartości tych, które zużyli w toku bezprawnego władania nieruchomością.

Wskazane roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229§1 kc) – oznacza to, iż bieg przedawnienia rozpocznie się z chwilą, gdy byli właściciele nieruchomości zwrócą ją Panu.

Stosownie do art. 342 kc, nie wolno samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z uwagi na tę normę, dowolność w samodzielnej, pozasądowej ingerencji w cudze posiadanie, choćby nawet składające się na nią działania miały na celu ochronę własności – jest znacznie ograniczona. W literaturze przyjmuje się, że przepis ten ustanawia bezwzględny zakaz wszystkich działań wobec posiadacza, do których naruszyciel nie miał prawa. Z uwagi na literalne brzmienie cytowanego przepisu oraz tak przyjętą jego interpretację, planowane przez Pana działania (uzyskanie dostępu do mieszkania bez kluczy, zajęcie nieruchomości pod nieobecność osób ją zamieszkujących, usunięcie ich rzeczy) wątpliwości co do ich zgodności z prawem.