Prawo do nieruchomości wspólnej małżonków

Odpowiedź prawnika: Prawo do nieruchomości wspólnej małżonków

Z przedstawionej sytuacji wynika, iż najprawdopodobniej nieruchomość zakupiona przez jednego z małżonków weszła w skład majątku wspólnego małżonków (chyba że nieruchomość została nabyta za środki z majątku osobistego). Od chwili zawarcia małżeństwa - jeżeli nie została zawarta umowa o ograniczeniu bądź wyłączeniu wspólności majątkowej – powstaje między małżonkami wspólność majątkowa, dotycząca przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności.

Bardzo ważnym dla rozstrzygnięcia powyższej kwestii jest zapis istniejący w akcie notarialnym. Jeżeli z aktu nie wynika, iż nieruchomość została nabyta na rzecz małżonków – wspólnie – to wtedy konieczne będzie wytoczenie powództwa o uzgodnienie stanu istniejącego w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym. Podstawą tego powództwa jest przepis art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. W przypadku sporu pomiędzy małżonkami i nabycia nieruchomości przez jednego z nich oraz wpisania do księgi wieczystej tylko nabywcy, jest to jedyna droga do obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Postępowanie powinno zostać wytoczone przed sąd rejonowy – w tym przypadku właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Celem powództwa jest uzyskanie w formie wyroku nakazu dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej i w ten sposób powinno być sformułowane żądanie pozwu i samego wyroku. Zazwyczaj powinien on obejmować nakaz (polecenie) wykreślenia oznaczonego wpisu i wpisania prawidłowego. Ciężar dowodu, iż rzeczywisty stan prawny jest odmiennym niż wskazany w księdze wieczystej spoczywa na tym, kto wywodzi z tego faktu skutki prawne – czyli na powodzie. Powód będzie więc musiał udowodnić, iż nabycie nieruchomości zostało dokonane ze środków wspólnych, a nie pochodzących z majątku odrębnego małżonka. Legitymację bierną w procesie (pozwany) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma natomiast osoba, której prawo zostało ujawnione w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Określone w art. 10 postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest wyłącznym sposobem sprostowania niezgodnego z tym stanem wpisu.

Jednakże sprawa przedstawia się odmiennie w czasie trwania postępowania o podział majątku wspólnego.

Tylko bowiem sąd dokonujący podziału jest wyłącznie właściwy do rozstrzygnięcia sporu o to, czy nieruchomość należy do majątku objętego wspólnością ustawową. Dlatego sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej, jako obejmująca spór o własność w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c. (W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne), ulega przekazaniu do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności (o podział majątku wspólnego). Przekazanie natomiast byłoby nieuzasadnione w sytuacji, gdyby zniesienie współwłasności (podział majątku wspólnego) dotyczyło majątku osobistego jednego z małżonków, a powodem (lub jednym z powodów) był drugi z małżonków, nie jest on bowiem uczestnikiem postępowania o zniesienie współwłasności – tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 14 grudnia 1981 r., (I CZ 101/81, OSNCP 11-12/82, poz. 172).

W świetle powyższego należy więc wskazać, iż w przedstawionym stanie konieczne będzie złożenie do sądu pozwu o uzgodnienie stanu ujawnionego w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym. Jeżeli takie postępowanie będzie się toczyć w czasie postępowania o podział majątku wspólnego (bądź jeśli takie postępowanie zostanie wytoczone w terminie późniejszym, ale jeszcze w czasie trwania postępowania z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), sąd przekaże sprawę do rozpoznania sądowi, przed którym toczyć się będzie sprawa o dział. W toku postępowania o podział zostanie bowiem rozstrzygnięta sprawa własności nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków.

Sposobem zabezpieczenia w w/w przypadku będzie wpisanie do księgi wieczystej ostrzeżenia, które może nastąpić tylko na podstawie orzeczenia lub postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, wydanych w postępowaniu procesowym albo nieprocesowym (art. 10 § 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).