Prawo pierwokupu nieruchomości przez sąsiada
Pytanie:
"Prowadzę indywidualne gospodarstwo rolne. W dniu dzisiejszym dowiedziałem się od osoby trzeciej, że mój sąsiad, z którym graniczy moja działka rolna, sprzedał swoją działkę osobie trzeciej. Ja nic o zamiarach mojego sąsiada nie wiedziałem i nie otrzymałem od niego żadnej informacji, że planuje sprzedać graniczącą ze mną działkę rolną. W związku z bliskością położenia tej działki rolnej z moją byłem zainteresowany nabyciem tej nieruchomości, lecz nic nie widziałem o tej transakcji. Moje pytanie jest następujące: czy mnie jako sąsiadowi przysługuje prawo pierwokupu sąsiadującej ze mną działki rolnej? Czy istnieje obowiązek poinformowania sąsiadów o zamiarze zbycia działki rolnej? Jeśli powinien być poinformowany, to czy po dokonaniu zakupu działki przez osobę trzecią mogę skorzystać z mojego prawa pierwokupu? Gdzie i w jakim terminie powinno się to zgłosić? Czy istnieje w ogóle coś takiego jak \"sąsiedzkie prawo pierwokupu nieruchomości\"?"
Odpowiedź prawnika: Prawo pierwokupu nieruchomości przez sąsiada
Kwestię prawa pierwokupu nieruchomości rolnych reguluje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Wynika z niej, iż prawo takie przysługuje dzierżawcy oraz Agencji Nieruchomości Rolnych. Jednakże aby dzierżawca miał prawo skorzystania z pierwokupu, musi spełniać łącznie dwa warunki: umowa dzierżawy musi być zawarta na piśmie z datą pewną oraz być wykonywana przez okres co najmniej 3 lat licząc od tej daty, a ponadto nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej (art. 3 ust. 1). W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha (art. 3 ust. 4).
Dalsze przepisy regulują przypadki, kiedy prawo pierwokupu nie przysługuje ani ANR, ani dzierżawcy. Jest to sytuacja, w której nabywcą jest:
1) spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Prawo pierwokupu nie przysługuje również ANR, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni użytków rolnych nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.
Zatem jeżeli nabywcą gruntu rolnego byłby właściciel działki sąsiadującej, powiększający swoje gospodarstwo rodzinne, to nie musi on zawiadamiać ANR o zamiarze nabycia tej działki w celu umożliwienia Agencji skorzystania z prawa pierwokupu. Jednakże żadne przepisy nie przewidują prawa pierwokupu dla właścicieli działek sąsiadujących z działką mającą być przedmiotem umowy sprzedaży, nie ma także obowiązku zawiadamiania sąsiada o zamiarze sprzedaży takiej nieruchomości. Ewentualnie możliwe jest umowne ustanowienie prawa pierwokupu na rzecz innej osoby, na przykład właściciela nieruchomości sąsiedniej, które następnie ujawnia się w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 598 § 2 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. W tym terminie należy zgłosić chęć skorzystania ze swojego prawa osobie zobowiązanej, czyli zbywcy nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również wypadki, gdy prawo pierwokupu przysługuje gminie.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?