Przekroczenie czynności zwykłego zarządu kamienicą

Odpowiedź prawnika: Przekroczenie czynności zwykłego zarządu kamienicą

Prawdopodobnie pytający ma na myśli zakres czynności zarządu nieruchomością wspólną (nieruchomością, w której ustanowiono odrębne prawo własności wchodzących w jej skład lokali tworząc wspólnotę mieszkaniową). Zagadnienie reguluje Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Art. 22 ust. 3 zawiera katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wyliczenie ustawowe nie ma wprawdzie wyczerpującego charakteru, daje jednak dobre pojęcie o rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do podjęcia których - przypomnijmy - zarząd winien uzyskać uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w przewidzianej prawem formie.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są zatem w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

6) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

7) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

8) nabycie nieruchomości,

9) wytoczenie powództwa w wypadku, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

10) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

11) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

12) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 Ustawy, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

13)  połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu (wykładnia art. 22 ust. 4 Ustawy). 

Jeśli jednak nie doszło do wyodrębnienia odrębnych lokali, a chodzi o zarząd wspólną kamienicą (w imieniu współwłaścicieli),wtedy stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zarządca sprawuje zarząd niejako swobodnie w zakresie czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu. Nie da sie jednoznacznie określić jakie czynności mają charakter czynności zwykłego zarządu a jakie przekraczają zwykły zarząd. Ogólnie należy stwierdzić, że o przesądzeniu czy dana czynność ma charakter czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu decyduje układ okoliczności w danej konkretnej sprawie. Abstrakcyjnie da się ustalić tylko niektóre czynności i przypisać im charakter tych, które przekraczają zwykły zarząd tytułem przykładu sprzedaż nieruchomości.