Przekształcenie spółdzielczego lokalu a hipoteka

Odpowiedź prawnika: Przekształcenie spółdzielczego lokalu a hipoteka

Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie podziału nieruchomości (także poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali) hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Od tej zasady art. 76 ust. 4 przewiduje jednak wyjątek. Dotyczy on hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten obowiązuje od 23 września 2001 r.

Chwilą rozstrzygającą o podziale nieruchomości na skutek ustanowienia odrębnej własności lokali jest data ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, już bowiem ustanowienie odrębnej własności jednego lokalu pozwala wyróżnić dwie nieruchomości: nowo powstałą nieruchomość lokalową i nieruchomość, z której została ona wyodrębniona. W konsekwencji, rozpatrując czasowy zasięg zastosowania art. 76 ust. 4 ukwh, należy przepisem tym objąć te z wskazanych wyżej przypadków podziału nieruchomości, w których ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu (postanowienie SN z dnia 13 kwietnia 2005 r.  IV CK 469/2004). Będzie więc Pani zmuszona sprawdzić czy w przedmiotowej nieruchomości wyodrębniono już jakiś lokal (co jest bardzo prawdopodobne) czy nie. Jeśli choćby jeden (pierwszy) lokal został wyodrębniony przed 23 września 2001 r., to niestety lokal będzie obciążony hipoteką łączną.

Niestety nawet przepis art. 76 ust. 4 nie rozwiązuje wszystkich problemów. Przede wszystkim przepis ten nie oznacza, że wyodrębnione mieszkanie na pewno nie zostanie obciążone hipoteka. To czy tak się stanie, zależy od umowy. Ponadto dodatkowe problemy wywołuje sam przepis, z uwagi na swą niejasność i lakoniczność. Już samo to, kto miał zawrzeć umowę, było przedmiotem wątpliwości. Jak wskazał SN w uzasadnieniu postanowienia z dnia 13 kwietnia 2005 r.  IV CK 469/2004 nasuwają się natomiast pytania, między kim a kim powinna być zawarta umowa przewidziana w rozpatrywanej regulacji: czy między zbywcą a nabywcą lokalu, czy też między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a nabywcą lokalu lub wszystkimi nabywcami lokali i ewentualnie właścicielem nieruchomości macierzystej, czy może między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a właścicielem nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale (sprzedawcą - inwestorem budowlanym), oraz o źródło powstania hipotek obciążających poszczególne nieruchomości: czy jest nim wspomniana umowa, czy też hipoteki te powstają z mocy ustawy w razie ziszczenia się stanu faktycznego objętego rozpatrywaną regulacją.

(...)Najwłaściwsza wydaje się trzecia z przedstawionych wyżej ewentualności, zakładająca uregulowanie podziału hipoteki w umowie pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale (sprzedawcą - inwestorem budowlanym). Dokładniej chodzi tu o umowę o ustanowienie hipoteki na wspomnianej nieruchomości lub o porozumienie uzupełniające tę umowę. Właściciel nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale, sam nie w mniejszym stopniu niż nabywcy lokali zainteresowany podziałem hipoteki, dysponuje danymi pozwalającymi na określenie tego podziału jednorazowo w odniesieniu do wszystkich lokali przed ich wyodrębnianiem. Istotnym źródłem tych danych są zawarte przez niego umowy z przyszłymi nabywcami lokali.

W tym wypadku konieczne będzie uzyskanie od spółdzielni informacji czy takie umowy zostały zawarte i jakie zasady obciążenia hipotecznego są w nich przewidziane.