Realizacja hipoteki ustanowionej na nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Realizacja hipoteki ustanowionej na nieruchomości

Realizacja hipoteki następuje według przepisów części trzeciej Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu egzekucyjnym, a w szczególności według przepisów działu szóstego tytułu drugiego o egzekucji z nieruchomości.

Krok 1

Obligatoryjność drogi egzekucyjnej oznacza, że wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, podstawą egzekucji jest bowiem tytuł wykonawczy (art. 776 kpc), chyba że ustawa stanowi inaczej. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

1¹) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,

2) wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;

2¹) ugoda przed mediatorem,

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Krok 2

Tytułowi egzekucyjnemu pochodzącemu od sądu nadaje klauzulę wykonalności sąd pierwszej instancji, w którym sprawa się toczy. Sąd drugiej instancji nadaje klauzulę, dopóki akta sprawy w sądzie tym się znajdują; nie dotyczy to jednak Sądu Najwyższego (art. 781 kpc). Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3

dni od dnia jego złożenia.

Krok 3

Wszczęcie egzekucji wskutek wniosku wierzyciela następuje przez wezwanie dłużnika przez komornika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni, i przez jednoczesne złożenie przez komornika w sądzie prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożeniu wniosku do zbioru dokumentów (art. 923 i 924 kpc). W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Natomiast w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (art. 925 kpc). Konieczne zatem będzie złożenie do komornika wniosku o wszczęcie egzekucji.