Remont budynku jako czynność zachowawcza

Odpowiedź prawnika: Remont budynku jako czynność zachowawcza

Z przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy prawo budowlane wynika wymóg dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę zgody właściciela na taką budowę. W przypadku współwłasności należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego regulujących tą formę prawna. Dla tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przewiduje on istotnie wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na ich przeprowadzenie. Jednakże wymogu takiego nie ma dla tzw. czynności zachowawczych (art. 209 kc), czyli takich czynności faktycznych i prawnych, które mają na celu zachowanie wspólnego dla wszystkich współwłaścicieli prawa. Taką czynność każdy ze współwłaścicieli może dokonać samemu. Dla uzasadnienia, że remont domu jest taką czynnością zachowawczą można posłużyć się argumentem, iż w razie jego braku może dojść do katastrofy budowlanej, która zmniejszy znacznie wartość wspólnego prawa (nieruchomości), a nie udało się nawiązać kontaktu z drugim współwłaścicielem (gdyż prawdopodobnie nie żyje). Na podstawie wskazanego wyżej przepisu (209 kc), sądy zezwalają na wnoszenie powództw negatoryjnych (przeciwko naruszeniu prawa własności przez osobę trzecią) przez jednego tylko ze współwłaścicieli. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę ma w tym konkretnym przypadku dość zbliżony charakter. Z powyższą argumentacją można próbować złożyć wniosek o pozwolenie na budowę w tej sprawie.

Należy jednak zwrócić uwagę, że charakter czynności zachowawczej będzie miał w tym przypadku tylko remont dachu. Przeprowadzenie generalnego remontu całego budynku (jeżeli tylko dach wymaga takiego remontu) będzie wykraczało poza zakres czynności zachowawczych. Tak więc ocenę, czy dana czynność ma charakter czynności zachowawczej należy dokonywać w konkretnym przypadku.