Rozliczenie zarządcy nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Rozliczenie zarządcy nieruchomości

Uprawnienie do podejmowania decyzji i czynności odnoszących się do rzeczy wspólnej (zarząd) przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Jego realizacja zależy jednak od charakteru konkretnej czynności. W sprawach zwykłego zarządu (bieżące sprawy dotyczące rzeczy) decyzje podejmuje większość współwłaścicieli (w proporcji do udziałów, a nie do liczby osób). W czynnościach przekraczających zwykły zarząd (np. sprzedaż, zastawienie przedmiotu) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Często zdarza się, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, czy jakaś czynność jest potrzebna, wtedy mają prawo żądać rozstrzygnięcia sądu. W przypadku czynności zwykłego zarządu do sądu może się zwrócić każdy współwłaściciel, w pozostałych - współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów. Sąd ma prawo, na żądanie choćby jednego współwłaściciela, powołać zarządcę rzeczy, jeśli istnieją poważne kłopoty ze wspólnym zarządzaniem rzeczą.

Zgodnie z art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Oznacza to, że nie ma on zupełnej swobody w ustalaniu sposobu zarządu rzeczą, nawet jeżeli jest współwłaścicielem większościowym.

Natomiast zgodnie z art. 208 kc każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Przepis ten daje więc pozostałym współwłaścicielom uprawnienie do żądania złożenia rachunku z zarządu. Złożenie rachunku z zarządu oznacza przedstawienie sprawozdania rachunkowego wraz z odpowiednimi informacjami, dotyczącego rzeczy wspólnej. Przepis nie wspomina nic o formie tego sprawozdania, więc powinna to być forma odpowiednia ze względu na okoliczności. Przepis nie precyzuje terminu, w którym zarząd powinien sporządzić sprawozdanie. Termin "odpowiednie" należy interpretować z uwzględnieniem potrzeb wnioskodawcy. Rachunku z zarządu można żądać za cały okres sprawowania zarządu.

W przypadku odmowy złożenia rachunku współwłaściciel nie sprawujący zarządu rzeczą może wytoczyć przeciw zobowiązanemu powództwo o nakazanie złożenia rachunku. Pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 26 listopada 1992 r. sygn. akt III CZP 147/92. Ponieważ żaden przepis nie przewiduje, że w sprawie domagania się wydania rachunku z zarządu, właściwe będzie postępowanie nieprocesowe, należy przyjąć zgodnie z art. 13 § 1 kpc właściwość procesu.

Ponadto zgodnie z art. 202 kc jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Natomiast w przypadku, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, zgodnie z art. 203 kc każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Generalnie ustawa nie przewiduje jakiegoś szczególnego terminu dla przedawnienia roszczeń wobec zarządu/zarządcy o zwrot bezprawnie pobranych kwot. Obowiązuje więc ogólny, 10-letni termin przedawnienia roszczeń przewidziany w Kodeksie cywilnym.