Skutki ustanowienia odrębnej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Skutki ustanowienia odrębnej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej

W spółdzielni może dojść do wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, a następnie przeniesienia ich na poszczególnych członków spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza taką możliwość. Ustanowienie odrębnej własności lokali następuje co do zasady na mocy umowy zawartej przez spółdzielnię z członkiem ubiegającym się o takie wyodrębnienie, aczkolwiek zgodnie z art. 22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa.
Jeśli dojdzie do wyodrębnienia własności lokali, to wówczas większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Wówczas to właściciele takich lokali w określonych sytuacjach tworzą wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie powzięcie powyższej uchwały nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.
W sytuacji, w której w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się obowiązkowo przepisy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. W takim wypadku, zgodnie z art. 26 ust. 2 u.s.m. właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Zgodnie z art. 27 u.s.m. w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w ustawie o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Wówczas co do zasady nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Nie stosuje się również przepisów tej ustawy w zakresie regulującym wspólnotę mieszkaniową i zebranie właścicieli pod warunkiem, z wyjątkiem sytuacji opisanej powyżej, a odnoszącej się do art. 26.