Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Odpowiedź prawna - obowiązki osoby z służebnością mieszkania
Służebność mieszkania jest służebnością osobistą, regulowaną przez przepisy art. 296-305 Kodeksu cywilnego. Do wzajemnych stosunków między osobą mającą służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 302 § 2 KC).
Podstawa prawna obowiązku płacenia opłat
Zgodnie z art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
Opłaty które ponosi służebnik
- Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej
- Opłaty za energię elektryczną
- Rachunki za gaz
- Opłaty za wodę i kanalizację
- Wywóz śmieci
- Opłaty za ogrzewanie
- Opłaty wspólnotowe
Opłaty które ponosi właściciel
- Podatek od nieruchomości
- Większe remonty i inwestycje
- Naprawy wykraczające poza zwykłe użytkowanie
- Ubezpieczenie nieruchomości
Co oznacza "zwykłe korzystanie z rzeczy"?
Ustawodawca nie definiuje precyzyjnie pojęcia "zwykłe korzystanie", pozostawiając to orzecznictwu i praktyce prawniczej. W przypadku służebności mieszkania opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania należy uznać za nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
Kto jest zobowiązany wobec dostawców mediów?
Istotną kwestią jest rozróżnienie między obowiązkiem wewnętrznym (między właścicielem a służebnikiem) a zobowiązaniami wobec zewnętrznych podmiotów:
1. Umowy z dostawcami mediów
Jeśli umowy o dostawę energii i gazu są podpisane na nazwisko właściciela, to od niego będą się domagać opłat elektrownia i gazownia, niezależnie od tego, kto faktycznie z mediów korzysta.
2. Opłaty na rzecz spółdzielni
Spółdzielnia mieszkaniowa będzie żądać opłat za czynsz od właściciela lokalu, który jest wpisany w księgach jako współwłaściciel.
3. Roszczenie regresowe
Po zapłaceniu opłat przez właściciela przysługuje mu przeciwko służebnikowi roszczenie regresowe - czyli prawo żądania zwrotu poniesionych nakładów.
Jak wyegzekwować opłaty od służebnika?
Właściciel ma kilka możliwości dochodzenia zwrotu opłat:
- Wezwanie do zapłaty - pisemne żądanie uregulowania zaległości
- Postępowanie cywilne - pozew o zapłatę na podstawie roszczenia regresowego
- Postępowanie upominawcze - szybsza procedura dla bezdyskusyjnych roszczeń
- Komornik sądowy - egzekucja prawomocnego tytułu wykonawczego
Służebność obejmująca część mieszkania
Jeżeli służebność mieszkania nie obejmuje całego mieszkania, ale tylko jego część (na przykład jeden pokój), użytkownika będą obciążały koszty korzystania z mieszkania w odpowiedniej proporcji. Należy wtedy ustalić sprawiedliwy podział opłat uwzględniający faktyczne użytkowanie.
Możliwość modyfikacji umowy służebności
Strony mogą w umowie o ustanowienie służebności mieszkania wprost określić, kto ma ponosić koszty eksploatacji mieszkania. W takiej sytuacji koszty ponosi oczywiście osoba wskazana w umowie, a nie ta, na którą wskazują przepisy ogólne.
Aktualne orzecznictwo sądowe
Sądy konsekwentnie orzekają, że służebnik mieszkania powinien ponosić koszty i opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z mieszkania. Przykładem takiego orzeczenia jest wyrok z 14 maja 2013 r. Sądu Okręgowego w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy, sygn. akt II Ca 1238/12
Podsumowanie
Osoba korzystająca z bezpłatnej służebności mieszkania jest zobowiązana do pokrywania wszystkich opłat eksploatacyjnych związanych z bieżącym funkcjonowaniem mieszkania. Właściciel, który został zmuszony do uregulowania tych opłat, ma prawo żądać ich zwrotu od służebnika na podstawie przepisów o roszczeniu regresowym.