Spory z sasiadem

Odpowiedź prawnika: Spory z sasiadem

W opisanej sytuacji może Pan skorzystać z artykułu 231 kodeksu cywilnego. Stanowi on, iż samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z drugiej strony  (paragraf 2) właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zatem Pan swoje roszczenie względem sąsiada powinien oprzeć na artykule 231 paragraf 1 kodeksu cywilnego. Na tej podstawie (zamiast wspomnianej niesprawiedliwej zamiany) Pan może żądać zawarcia umowy, w której Pan zapłaci temu Panu za ten fragment działki, którą zajęła Pana klatka schodowa.

Warunkiem możliwości skorzystania z tego roszczenia jest jednak wskazanie, iż ten fragment, który został zajęty pod klatkę schodową odpowiada warunkom dotyczącym wartości wskazanym w cytowanym przepisie. Innymi słowy klatka schodowa musi mieć wartość znacznie przekraczającą wartość zajętej na ten cel działki (tutaj jej fragmentu).

Nie rozstrzygamy tutaj czy jest Pan samoistnym posiadaczem w rozumieniu przepisu, gdyż wszystko wskazuje na to, że tak. Nie sposób natomiast stwierdzić z całą pewnością, czy można Panu przypisać tzw. dobrą wiarę. Oceny tego należałoby dokonywać na podstawie szeregu okoliczności szczegółowych Pana sytuacji. Jednak na podstawie artykułu 7 kodeksu cywilnego istnienie dobrej wiary domniemywa się, zatem aby przeciwstawić mu wniosek odmienny należałoby je wzruszyć. Przy czym obalenie następuje niejednokrotnie w drodze domniemania faktycznego, gdy wniosek o braku dobrej wiary można wyprowadzić z ustalonych faktów.

Jak już zostało to podkreślone budynek lub inne urządzenie musi przedstawiać wartość „przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki”. Ocena, czy dysproporcja ta istnieje, należy do sądu. Pan powinien jednak to oszacować, zanim zechce Pan wszcząć takie postępowanie, aby nie narazić się na straty w postaci „przegranej” sprawy.

Nie ma przeszkód, abyście Panowie w celu realizacji tego roszczenia zamiast do sądu zawarli odpowiednią umowę przed notariuszem, gdyż roszczenie o wykup zajętej pod budowę działki może nastąpić w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Sprawa może zostać także rozstrzygnięta w formie ugody sądowej przez właściciela z samoistnym posiadaczem.

Proszę jednak pamiętać, iż zawarcie umowy o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki jest możliwe dopiero po wyodrębnieniu geodezyjnym, gdy notariusz dysponuje dokumentami wymaganymi przez przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece do odłączenia działki z dotychczasowej i założenia dla niej nowej albo przyłączenia do innej, już założonej księgi wieczystej.

Jeżeli jednak Pana sąsiad odmawiać będzie zgody na przeniesienie własności zajętej pod budowę działki – Pan może dochodzić omawianego roszczenia na drodze sądowej. Powództwo o przeniesienie własności nieruchomości na podstawie art. 231 § 1 wytacza się przed sąd ogólnej właściwości miejscowej.

Co do kwestii z zakresu wymogów budowlanych, to należy odwołać się do przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z jego postanowieniami budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Sytuowanie ściany budynku w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2) nie jest możliwe zachowanie odległości w/w 3m, ze względu na rozmiary działki.
Co do ogrodzeń natomiast przepisy tego rozporządzenia nie określają odległości jaką należy zachować od budynku.