Sposób wyznaczenia linii zabudowy

Odpowiedź prawnika: Sposób wyznaczenia linii zabudowy

Zgodnie z art. 61 ust. 1-5 (zakładamy, że o ten przepis chodziło w pytaniu) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 

2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 

Oczywiście organ wydając decyzję o warunkach zabudowy powinien zinterpretować przepisy funkcjonalnie. Taka jest też wyraźna linia w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego  z dnia 7 grudnia 2006 r.  II OSK 1440/2005 spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.), otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej, i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa.

Zgodnie z  wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku  z roku 2006  II SA/Bk 811/2004, LexPolonica nr 417523, pojęcie działki sąsiedniej winno być interpretowane funkcjonalnie. Co więcej w wyroku tym WSA stwierdził, iż wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Podobnie, w wyroku z dnia 25 stycznia 2005 r. , II SA/Bk 677/2004, WSA w Białymstoku  stwierdził, iż wyznaczenie „obszaru analizowanego" (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588) jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania „wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.); wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w § 4 wskazuje jakie okoliczności powinien kolejno uwzględniać organ ustalając linię zabudowy. Zgodnie z tymi przepisami przede wszystkim linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem należy wyznaczyć jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.  Z uwagi na fakt, że ma to być przedłużenie, organ, jeśli jest taka możliwość, na ogół kierować się będzie działkami po tej samej stronie drogi.

Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.  

Kierując się tą przesłanką, która jak się wydaje w opisanej sytuacji powinna mieć duże znaczenie, organ powinien wyznaczyć linię zabudowy na 80 m od drogi. Ponadto dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.  

Powyższe nie oznacza jednak automatycznie, że organ powinien był wydać takie warunki zabudowy, o jakie Pan wnosił.

Z pewnością powinien wziąć pod uwagę wszystkie działki, również te, które leżą po drugiej stronie ulicy; tym bardziej, że wchodziły one w obszar analizowany. Nie jest jednak tak, że jeśli w tym obszarze znajdują się działki, na których linia zabudowy jest usytuowana w odległości 120 - 150 m od drogi, to te działki będą stanowiły główny punkt odniesienia. Innymi słowy, nie jest tak, że organ musi wydać decyzję o warunkach zabudowy ustalającą linię zabudowy na odległość wnioskowaną przez stronę, jeśli tylko w obszarze zabudowy są działki z taką lub nawet dalszą linią zabudowy. Organ ma obowiązek bowiem wziąć pod uwagę szereg różnych aspektów analizowanego obszaru. Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok WSA w Warszawie  z dnia 24 lutego 2005 r.  IV SA/Wa 950/2004, zgodnie z którym przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.) uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.