Sposoby zniesienia współwłasności - sprzedaż
Pytanie:
"Strony są silnie skłócone i niemożliwe jest jakiekolwiek porozumienie. Jedna ze stron dąży do spłaty drugiej strony przy pomocy pieniędzy swojej matki. W jaki sposób nie dopuścić do nierzetelnej wyceny nieruchomości majątku wspólnego, gdy strona spłacająca posługuje się łapówkami? Jeżeli strony nie stać na spłacenie części nieruchomości przypadającej drugiej stronie, to czy można wystąpić z wnioskiem o publiczną sprzedaż tejże nieruchomości? Jakie są realne szanse na taki podział? Czy jest to praktykowane? Co w przypadku, gdy strona zezna przed Sądem, że w przyszłości chce spłacić drugą stronę, aczkolwiek samodzielnie nie ma na to środków? Czy można \"wymusić\" podział przez publiczną sprzedaż? Dom, w którym strony zamieszkują niszczeje, a przez to traci na wartości. Jak zabezpieczyć dom przed doprowadzeniem przez stronę spłacającą do ruiny i spłatą minimalną? Chodzi o zniesienie wspólnoty małżeńskiej majątkowej w Sądzie. Po zawarciu małżeństwa kupiliśmy nieruchomość zabudowaną domkiem do rozbiórki. Dwie trzecie tej nieruchomości zostało zapisane notarialnie na żonę, a jedna trzecia na mnie. Następnie zbudowaliśmy dom, w który strona z jedną trzecią części nieruchomości poniosła znacznie większy wkład finansowy jak również nakład pracy własnej w budowę niniejszego domu. Obecnie z każdym dniem substancja tego domu ulega degradacji, niszczeje przez fakt niedbania o stan domu przez stronę. która \"chce\" spłacać. Jeżeli taka sytuacja potrwa kilka lat, nie będzie co wyceniać. Jak w takiej sytuacji ma się podział przez publiczną sprzedaż? Poza tym obawiam się, że była żona, która korzysta z pomocy prawnej zrobi wszystko co w jej mocy, aby maksymalnie zaniżyć wartość domu a jej mamusia z rodziną w USA zadba o stronę finansową żeby dopiąć swego. Czy jeżeli strona korzysta ze środków finansowych swojej rodziny nie własnych jest to wystarczający powód do tego aby nie dokonywać sprzedaży publicznej? Jak obronić się przed nierzetelną wyceną? Podział majątku nie został jeszcze dokonany. Nie został jeszcze złożony wniosek o podział majątku małżeńskiego."
Odpowiedź prawnika: Sposoby zniesienia współwłasności - sprzedaż
Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż mamy do czynienia z sytuacją, w której nie doszło jeszcze do podziału majątku małżeńskiego po rozwodzie. Z chwilą ustania małżeństwa (tu rozwodu) ustaje wspólność majątkowa małżeńska, w jej miejsce powstaje współwłasność ułamkowa, której zniesienie odbywa się na zasadach opisanych przez kodeks cywilny. Tak więc każdy ze współwłaścicieli (tu byłych małżonków) może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności możliwe jest w drodze umowy, ale z opisanej sytuacji wnioskujemy, iż tutaj nie ma takiej możliwości, gdyż byli małżonkowie są skłóceni, a niezbęnym warunkiem zawarcia takiej umowy jest zgoda współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W opisanej sytuacji raczej niecelowym byłoby żądanie zniesienia współwłasnośći przez podział nieruchomości. Dlatego należy rozważać inne sposoby zniesienia współwłasności. Jeżeli rzecz będąca przedmiotem współwłasności nie daje się podzielić (tak jak np. nieruchomość), to może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. W takiej sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Jeżeli natomiast ustalone zostały dopłaty lub spłaty, to sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Istotne jest, iż takie sądowe zniesienie współwłasności, wymaga w każdym wypadku ustalenia składu i wartości przedmiotu zniesienia współwłasności, bez czego ustalenie dopłat i spłat nie byłoby możliwe. Wartość rzeczy ustala się na podstawie cen rynkowych z chwili zniesienia współwłasności.
Ustalenie wartości rzeczy wspólnej dla oznaczenia wysokości spłat wymaga z reguły wiadomości specjalnych i uzasadnia przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Biegły określając rynkową, czyli realną, wartość nieruchomości powinien kierować się cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej miejscowości względnie okolicy. Podsumowując należy stwierdzić, iż podział fizyczny rzeczy jest podstawowym i pierwszym sposobem zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez przyznanie całej rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Rozstrzygnięcie o tym, któremu z kilku współwłaścicieli należy przyznać na własność w naturze całą nieruchomość, powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych. To sąd decyduje o tym, czy przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli, czy zarządzić jej sprzedaż. Wyboru tego sąd ma dokonać „stosownie do okoliczności”. Między innymi sąd bierze pod uwagę, to jak przedstawia się zdolność finansowa współwłaściciela do uiszczenia spłat (dopłat). Sposób zniesienia współwłasności jako wynik wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży nie może być dokonany bez rozważenia, czy w razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty współwłaściciel obciążony obowiązkiem spłaty ma realne możliwości uiszczenia spłaty. Wymaga to badania i ustalenia jego sytuacji materialnej. Sąd może dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, nawet bez zgody uczestników, stosownie do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy jest możliwa w sytuacji, gdy brak porozumienia współwłaścicieli co do sposobu likwidacji współwłasności albo warunków do podziału rzeczy w naturze albo do przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi i na żądanie wszystkich współwłaścicieli sąd nakaże zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?