Sprzedaż lokali komunalnych
Pytanie:
Najemca lokalu komunalnego w trakcie trwania umowy najmu nabył na własność budynek jednorodzinny. Gmina dowiedziała się o tym w sposób nieformalny, w trakcie trwania postępowania w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych w budynku, w którym znajduje się również mieszkanie wynajmowane przez najemcę posiadającego budynek jednorodzinny (po podjęciu przez radnych uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż przedmiotowych lokali). Uchwała w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych nie przewiduje możliwości odmowy sprzedaży wynajmowanego lokalu najemcy, który posiada tytuł prawny do innej nieruchomości mieszkaniowej.Czy takiemu najemcy można odmówić prawa pierwszeństwa w nabyciu wynajmowanego lokalu mieszkalnego? Czy też Gmina powinna była wypowiedzieć wcześniej umowę najmu?
Masz inne pytanie do prawnika?
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż lokali komunalnych
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ochr.pr.lok.) określa, jako jeden z warunków najmu lokalu socjalnego, brak tytułu prawnego do lokalu przysługującego przyszłemu najemcy. Co do zasady warunek ten powinien zostać spełniony również w trakcie trwania umowy najmu lokalu socjalnego.
W przypadku gdyby najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu to gmina ma prawo wypowiedzieć takiemu najemcy umowę - art. 25 ochr.pr.lok. Nie oznacza to zatem, że w przypadku nabycia przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu umowa najmu wygasa z mocy prawa. Gmina, gdy poweźmie wiadomość o zaistnieniu powyższego faktu podejmuje decyzję o wypowiedzeniu lub nie. Decyzja ta zależy od uznania organu gminy. Zatem ustawodawca przewidział taką możliwość, iż pomimo tego, że najemca w trakcie trwania umowy najmu lokalu socjalnego uzyskał tytuł prawny do innego lokalu będzie nadal mógł wynajmować lokal socjalny, jeżeli gmina nie wypowie umowy najmu.
Kwestię obowiązku poinformowania gminy o nabyciu tytułu prawnego do innego lokalu, naszym zdaniem, należałoby rozpatrywać z punktu widzenia niedotrzymania warunków umowy jeżeli powyższy obowiązek informacyjny został zawarty w umowie. Brak informacji może zatem spowodować odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. W naszej opinii powyższe nie powoduje jednakże utraty statusu najemcy. Nie można również wykluczyć, iż ww. obowiązek informacyjny został zawarty w uchwale rady gminy określającej szczegółowo kwestie warunków nabycia prawa do lokalu socjalnego ze względu na kryterium dochodu.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje, w art. 34 ust. 1 pkt. 3 prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Jeżeli zatem uchwała gminy nie zawiera innych ograniczeń w nabywaniu sprzedawanych lokali, a pozostałe warunki zostały spełnione to, naszym zdaniem należy uznać, iż najemcy lokalu przysługuje prawo pierwszeństwa nabyciu lokalu, który wynajmował na podstawie umowy na czas nieoznaczony a gmina nie może mu tego uprawnienia odmówić.
Potrzebujesz porady prawnej?
