Sprzedaż nieruchomości gminnej a przetarg

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż nieruchomości gminnej a przetarg

 Zgodnie z art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami organy, o których mowa w art. 11, działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Jak wskazano w art. 13 niniejszej ustawy, nieruchomości mogą być (nie muszą) przedmiotem obrotu. Z analizy przepisów niniejszej ustawy wynika, że gmina może - a nie musi - sprzedawać nieruchomości z własnego zasobu. Należy również wskazać, że na podstawie art. 9 kodeksu postępowania administracyjnego, organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.

Na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34.

W opisanym stanie faktycznym istotne znaczenia ma m.in. ustawa o własności lokali, która to określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.  Zgodnie z art. 2 w/w ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.   Spełnienie wymagań, o których mowa powyżej, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa powyżej, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1. przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2. jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Osoby, o których mowa pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny zawarty w opisie sytuacji, gmina powinna przestrzegać przepisów prawa, a w związku z tym, jeżeli lokal przez Pana wynajmowany spełnia odpowiednie wymogi co do jego wyodrębnienia, wówczas gmina ma obowiązek przestrzegać ustawowego prawa pierwszeństwa do nabycia własności tego lokalu przez Pana.

Na podstawie art. 52 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jeżeli ustawa nie przewiduje środków zaskarżenia w sprawie będącej przedmiotem skargi, skargę na akty lub czynności, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 4 i 4a, można wnieść po uprzednim wezwaniu na piśmie właściwego organu - w terminie czternastu dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu aktu lub podjęciu innej czynności - do usunięcia naruszenia prawa.

Jak więc wynika z powyższego  należy w ciągu 14 dni od dnia powzięcia wiadomości o podjętej czynności przez radę gminy (albowiem aby burmistrz mógł wykonać przedmiotową czynność konieczna była uprzednia uchwała rady gminy o sprzedaży niniejszej nieruchomości) wezwać do jej zmiany lub uchylenia. Skargę można wówczas wnieść - zgodnie z przepisem art. 53 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia wezwania o usunięcie naruszenia prawa. Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy wezwać radę gminy do usunięcia naruszeń (do zachowania prawa pierwszeństwa przysługującego Państwu), a po bezskutecznym upływie do ich usunięcia - wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w sprawie stwierdzania nieważności uchwały rady gminy o sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób niż wymienione w ust. 1 pkt 1 i 2 nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.