Opłaty za dzierżawę garażu.

Odpowiedź prawnika: Opłaty za dzierżawę garażu.

Zakładamy, iż nieruchomość, na której znajdują się omawiane garaże jest bądź własnością Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (która posiada osobowość prawną, stąd może być właścicielem takich nieruchomości), bądź własnością Skarbu Państwa, która jest jedynie zarządzana przez WAM. To, z którą z sytuacji będziemy mieli tu do czynienia, nie wpływa bezpośrednio na rozwiązanie.

Garaże, tak jak inne budowle nie stanowią co do zasady osobnego od gruntu (nieruchomości) przedmiotu prawa własności, są one wyłącznie częściami składowymi takiej nieruchomości. Zakładamy bowiem, iż nie można odłączyć tych garaży od gruntu bez ich uszkodzenia (art. 47 par. 2 kodeksu cywilnego), tzn. są one usadowione na fundamentach. Zgodnie zaś z par. 1 art. 47 kodeksu cywilnego, części składowe nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu prawa własności, są one własnością właściciela nieruchomości (gruntu), a zatem w tym przypadku WAM bądź Skarbu Państwa. Nawet jeśli zostały one wybudowane ze środków podmiotów, które obecnie dzierżawią te grunty, to nie powoduje to, iż podmioty te nabyły prawo własności tych garaży czy samego gruntu. Zgodnie bowiem z jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego, budynki wzniesione na cudzym gruncie stają się własnością właściciela tego gruntu, nie zaś osoby, która je wzniosła. Wyjątek od tej zasady przewidziany jest jedynie dla użytkownika wieczystego, nie zaś dzierżawcy. Jako że garaże są jedynie częścią składową nieruchomości, to nie jest możliwy samodzielny obrót nimi (tzn. sprzedaż samego garażu bez gruntu pod nim), co więcej zbycia takiej nieruchomości zabudowanej garażami może dokonać jedynie jej właściciel, a nie dzierżawca.

Reasumując, w podanym wyżej stanie faktycznym, zarówno garaż, jak i sama nieruchomość, grunt, na której ten garaż się znajduje należą WAM bądź Skarbu Państwa, zaś Państwo są jedynie dzierżawcami tej nieruchomości, którzy zgodnie z treścią umowy dzierżawy zobowiązani są do ponoszenia opłat na rzecz wydzierżawiającego. Jeśli istotnie garaże zostały wzniesione ze środków własnych dzierżawców, to mogą oni co najwyżej domagać się zwrotu tych nakładów.

Jeśli chodzi o pytania jakie mógłby Pan sformułować w stosunku do WAM, to przede wszystkim upewnić się, jaka jest forma prawna władania przez Pana tą nieruchomością (czy jest to na pewno dzierżawa, czy też być może użytkowanie wieczyste).