Szkody w mieszkaniu sąsiadów a odpowiedzialność dewelopera

Odpowiedź prawnika: Szkody w mieszkaniu sąsiadów a odpowiedzialność dewelopera

Jeżeli przedmiotowy balkon służy wyłącznie do wyłącznego użytku właściciela mieszkania (jak w tym wypadku), to powinien być traktowany jako pomieszczenie przynależne do nieruchomości lokalowej i w związku z tym to właściciel będzie odpowiedzialny za usunięcie usterki i naprawienie ewentualnych szkód wynikłych z jej powodu.

Jednakże pojawia się pytanie, czy w związku z zaistniałą wadą ewentualnie przysługuje jakieś roszczenie do developera. Przypomnieć przy tym trzeba, że nabywcy lokalu mogą przysługiwać roszczenia o naprawę wadliwej rzeczy z dwóch źródeł – rękojmi i gwarancji. Zakładamy, że w tym wypadku developer nie udzielił żadnej gwarancji, stąd możliwe byłoby wykonywanie uprawnień wyłącznie z rękojmi. Zgodnie z art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku można podnosić w terminie 3 lat od daty wydania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy developer zatai wadę i to podstępnie (w takim wypadku ciężar dowodu spoczywa na kupującym), jednakże w opisywanym przypadku nie zachodzi wspomniana sytuacja. A zatem w związku z upływem trzyletniego terminu podniesienie zarzutu z tytułu rękojmi nie jest obecnie możliwe. Termin rękojmi jest terminem zawitym – z jego upływem roszczenie wygasa.

Ponieważ w opisywanej sytuacji termin na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi minął, należy zastanowić się czy nadal będą przysługiwały właścicielowi względem developera określone uprawnienia. Wydaje się więc, że można wystąpić z odpowiednim roszczeniem odszkodowawczym żądając od developera naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 stycznia 1970r., sygn. III CZP 102/69 podając, że „inwestor, który utracił roszczenie z tytułu rękojmi za wady, może dochodzić od wykonawcy roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. KC)”. Orzeczenie to znajdzie zastosowanie także w tej sytuacji. Developer ponosi odpowiedzialność za szkody, chyba że udowodni, że powstały one bez jego winy. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że takie uprawnienie przedawnia się z upływem lat 10-ciu. Szkodą, która powstałaby w majątku właściciela byłyby koszty poniesione w związku z pokryciem kosztów remontu u sąsiada, względnie wynikające z remontu nakazanego przez wspólnotę. Można przypuszczać, że zasadne byłoby sporządzenie stosownej ekspertyzy – developer może bowiem dowodzić, że wada wynika z niewłaściwej eksploatacji, a nie z nienależytego wykonania umowy. Trzeba przy tym pamiętać, że – jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 listopada 2004r. sygn. I CK 281/2004- dłużnik ponosi odpowiedzialność dopiero wtedy, gdy wierzyciel udowodni, iż na skutek nienależytego wykonania umowy poniósł szkodę, która pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy. W wyroku z dnia 7 lipca 2000r. (sygn. III CKN 889/98) wskazał zaś, że niezależnie od innych wymogów, kupujący dla skutecznego dochodzenia roszczenia o naprawienie szkody obowiązany jest wykazać, że kupiona rzecz miała wady, że poniósł szkodę, oraz że istnieje normalny związek przyczynowy między wadą a szkodą. Konieczne byłoby udowodnienie, że koszty przeprowadzonego remontu były szkodą, jaką właściciel poniósł w związku z wadliwym wykonaniem tarasu. Dowodem w tej sprawie mogą być np. rachunki i faktury za dokonane remonty i naprawy. Dowodami w sprawie w każdym razie będą umowa z developerem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, dokumentacja fotograficzna, względnie - jak wyżej - ekspertyza.

Trzeba jednak pamiętać, że już po definitywnym naprawieniu szkody, to na właścicielu mieszkania będzie ciążył obowiązek utrzymywania tarasu w należytym stanie, bowiem to on jest zobowiązany do naprawienia powstałych następnie nieszczelności.