Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej

Odpowiedź prawnika: Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej

Przede wszystkim należy ustalić, kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel. Jeżeli właściciel nie jest zarazem sprzedającym, konieczne jest ustalenie powiązania między tymi osobami (np. sprzedający może być pełnomocnikiem właściciela). Pamiętać bowiem należy, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę tylko wtedy, gdy nabywa nieruchomość od osoby uwidocznionej w kw jako właściciel, a ponadto działa w dobrej wierze, tj. nie wie, że kto inny jest właścicielem (czyli że wpis nie odpowiada rzeczywistości). W opisywanym stanie faktycznym osoba niepełnoletnia jest właścicielem nieruchomości, natomiast zbycia dokonuje ojciec właściciela. Oczywiście rodzic, jeżeli przysługuje mu władza rodzicielska nad dzieckiem, może dokonywać czynności zarządu majątkiem dziecka. W przypadku jednak zbycia nieruchomości do skuteczności zawarcia umowy ojciec dziecka potrzebuje zgody sądu opiekuńczego na dokonanie tej czynności. Zatem należy ustalić, czy zbywca taką zgodę posiada. Jeśli nie, kupujący naraża się na zawarcie umowy, która nie wywoła żadnych skutków prawnych, a z pewnością nie przeniesie własności nieruchomości na nabywcę. Umowę można zawrzeć również z niepełnoletnim właścicielem, z tym, że osoba ta potrzebuje zgody rodziców (a dokładnie – przedstawiciela ustawowego, jeśli rodzice zostali pozbawieni władzy rodzicielskiej) na dokonanie sprzedaży; z kolei rodzice potrzebują zezwolenia sądu na udzielenie swojej zgody. W obu zatem przypadkach należy stwierdzić istnienie zgody sądu. Jeżeli rodzice nie mogą się okazać taką zgodą, można zawrzeć umowę tylko z niepełnoletnim właścicielem, z tym że umowa ta będzie musiała być potwierdzona przez właściciela po uzyskaniu przez niego pełnoletności (tj. po ukończeniu przez niego 18 lat). Jeżeli natomiast właściciel przed osiągnięciem wieku 18 lat zawrze związek małżeński, a następnie zbędzie swą nieruchomość, umowa nie będzie wymagała potwierdzenia. Jeśli już ustalono, kto może zawrzeć umowę, warto zastanowić się, co począć z prawem pierwokupu. Jeżeli pierwotna umowa została zawarta przed wojną, uprawniony do pierwokupu, wpisany do kw, najprawdopodobniej juz nie żyje. Konieczne zatem będzie skontaktowanie się z następcami prawnymi uprawnionego, tj. jego spadkobiercami. Najlepiej byłoby, gdyby uprawnieni zrzekli się swego prawa; może będą skłonni z niego zrezygnować za określony ekwiwalent pieniężny. Jeśli nie, pozostaje jedynie zawarcie umowy z obecnym właścicielem i oczekiwanie, czy uprawnieni postanowią skorzystać z pierwokupu (mają na to miesiąc).