Ujawnienie stanu prawnego nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Ujawnienie stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości (czyli kto jest jej obecnym właścicielem, czy też czy nieruchomość jest obciążona jakimiś ograniczonymi prawami rzeczowymi – hipoteką, służebnością drogi koniecznej) należy sprawdzać w księdze wieczystej. Księgi wieczyste bowiem to szczególny rodzaj urzędowych rejestrów publicznych. To co jest napisane w księdze wieczystej dla danej nieruchomości określa jej stan prawny. Jeżeli zatem chce Pani sprawdzić, co dzieje się w tej chwili z działkami należącymi kiedyś do Pani babci, proszę sprawdzić księgi wieczyste, nie ewidencję. Księgi wieczyste są prowadzone dla poszczególnych nieruchomości. Księgi służą ujawnieniu stanu prawnego wszelakich nieruchomości – gruntowych, budynkowych, lokalowych. Nie prowadzi się ich dl osób, ale osoby, poszczególni, czasem zmieniający się właściciele ujawniani są (wpisywani) do księgi wieczystej właśnie). Kto figuruje w księdze wieczystej danej nieruchomości jako właściciel, ten co do zasady nim jest. W związku z tym, iż księgi wieczyste są jawne (obowiązuje tzw. zasada jawności), każdy może sprawdzić stan prawny nieruchomości. Księgi wieczyste zawierają cztery działy: 1. tu zawarte jest oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, 2. tu znajdują się wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, 3. tu dokonuje się wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, 4. jest przeznaczony na wpisy hipotek. Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe, a konkretnie ich wydziały wieczystoksięgowe. Jeżeli chodzi o ewidencję, w której sprawdzała Pani informacje dotyczące działek, to niestety nie można stwierdzić, iż informacje tam ujawnione są rzeczywistym stanem prawnym. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące położenia, granic, powierzchni o rodzaju gruntu, ujawnia się w nim także właściciela, jednak – jak była o tym mowa powyżej – dane z ewidencji gruntów i budynków nie są wyposażone w domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy, jeżeli w księdze wieczystej dla tych konkretnych działek jako właściciel figuruje Skarb Państwa, to taki jest stan prawny tych nieruchomości. Skarb Państwa jest ich właścicielem. Postępowanie spadkowe zawsze można przeprowadzić, nie ma co do tego żadnych ograniczeń czasowych, jednak nie będzie ono dotyczyło opisywanych nieruchomości.

Co do nich, to spadkobiercy poprzedniego właściciela – Państwa babci, czyli Pani i ewentualne Pani rodzeństwo – będziecie mogli przeprowadzić ewentualnie inne postępowanie. Na podstawie opisanego stanu faktycznego zakładamy, iż wspomniane przejęcie musiało nastąpić na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Takie sprawy jak opisana mają charakter niezwykle indywidualny, więc w kwestiach szczegółów niezbędnym będzie konsultacja z prawnikiem, który pokierowałby Pastwa postępowaniem dalej. My przytaczamy tutaj wyrok Sądu Najwyższego (Wyrok SN z dnia 25 sierpnia 2004 r sygn. akt: I CK 138/04), w którego tezie czytamy: „Do tego by nieruchomości uznać za opuszczoną w rozumieniu dekretu o majątkach opuszczonych poniemieckich muszą być spełnione łącznie przesłanki w nim wymienione. W przeciwnym wypadku majątek nie może być za taki uznany i wobec tego jego przejęcie na własność Skarbu Państwa było bezprawne.” Z tego to właśnie orzeczenia należałoby wnioskować jak postępować w Państwa przypadku dalej. Jeżeli bowiem w przypadku Państwa babci nieruchomości zostały przejęte bezprawnie, z tego będziecie mogli Państwo wyciągnąć wnioski co do dalszego postępowania. Jednak czy będziecie Państwo mogli domagać się zwrotu nieruchomości, czy też odszkodowania za nie, a może jednego i drugiego to kwestia już indywidualnej oceny sytuacji faktycznej i prawnej, a Państwa poczynania naszym zdaniem powinny być ukierunkowane przez prawnika, który Państwa w tej sprawie poprowadzi po zapoznaniu się z jej szczegółami.