Umowa dzierżawy a zwrot nakładów

Odpowiedź prawnika: Umowa dzierżawy a zwrot nakładów

Jeżeli zapisy umowy nie regulują kwestii nakładów na wydzierżawianą rzecz, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 662 kc w zw. z art. 694 kc, wydzierżawiający powinien wydać dzierżawcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania dzierżawy. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają dzierżawcę. Dzierżawca ma bowiem obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697 kc).

Stosownie do art. 663 kc w zw. z art. 694 kc, jeżeli w czasie trwania dzierżawy rzecz wymaga napraw, które obciążają wydzierżawiającego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, dzierżawca może wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać konicznych napraw na koszt wydzierżawiającego.

Z cytowanego powyżej przepisu wynika, że jeżeli wydzierżawiany budynek wymagał napraw, aby można było z niego korzystać w sposób określony w umowie dzierżawy,  Gmina przed dokonaniem napraw powinna najpierw wyznaczyć wydzierżawiającemu odpowiedni termin do dokonania niezbędnych napraw. Dopiero w sytuacji gdy wydzierżawiający nie wykonałby niezbędnych napraw w terminie wyznaczonym przez Gminę, Gmina miała prawo dokonać tych napraw na koszt wydzierżawiającego.

Zgodnie jednak z art. 408 § 1 kc, dzierżawca może żądać zwrotu nakładów koniecznych na rzecz, o ile nie znalazł pokrycia w użytku, który z nich osiągnął (czyli, jeżeli wyremontowanie budynku przyczyniło się do osiągania większych korzyści przez Gminę, Gmina może żądać zwrotu nakładów, o ile korzyści jakie osiągnęła dzięki wyremontowaniu budynku nie przewyższają kosztów remontu).  Zwrotu innych nakładów (nie koniecznych, czyli takich które nie przyczyniają się do zwiększenia użyteczności budynku) dzierżawca może żądać, o ile zwiększają wartość budynku w chwili jego wydania, dzierżawca może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni.

Reasumując powyższe należy więc uznać, że Gmina może żądać zwrotu nakładów zainwestowanych w remont budynku, o ile nie były to jedynie nakłady niezbędne do zachowania budynku w stanie niepogorszonym, ale takie, dzięki którym Gmina może korzystać z budynku w sposób określony w umowie dzierżawy. Zaznaczyć przy tym należy, że wydzierżawiający jest zobowiązany na podstawie art. 408 kc, jedynie do zwrotu nakładów koniecznych na remont budynku, a innych nakładów tylko wtedy, gdy będą zwiększać wartość budynku w chwili jego wydania po zakończeniu umowy dzierżawy.

Podkreślić przy tym wymaga, że roszczenie dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 kc w zw. z art. 694 kc). 

Odnosząc się do ostatniego pytania, zauważyć należy, że w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy - przysługują mu te same prawa i obowiązki, które miał poprzedni właściciel dzierżawionej rzeczy (art. 678 kc. w zw. z art. 694 kc).