Umowa dzierżawy zawarta przez część właścicieli

Odpowiedź prawnika: Umowa dzierżawy zawarta przez część właścicieli

Jak wynika z opisu sytuacji nieruchomość jest przedmiotem wkładu do spółdzielni produkcji rolnej, która regulowana jest ustawą Prawo spółdzielcze. Zgodnie z jej przepisami statut spółdzielni może przewidywać, że członek posiadający grunty jest obowiązany wnieść je w całości lub części jako wkład do spółdzielni. Użytkowanie przez spółdzielnię wkładów gruntowych jest odpłatne. Statut określa zasady wynagradzania za użytkowanie tych wkładów.

Jeżeli statut lub umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa prawo użytkowania wkładu gruntowego wniesionego przez członka, z chwilą przejęcia tego wkładu. Użytkowanie przez spółdzielnię wniesionych przez członka wkładów gruntowych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że członek będący właścicielem gruntu stanowiącego jego wkład nie może tym gruntem rozporządzać aktami między żyjącymi lub na wypadek śmierci, Jednakże o zamierzonym przeniesieniu własności gruntu na osobę niebędącą członkiem tej samej spółdzielni powinien spółdzielnię uprzedzić co najmniej na trzy miesiące przed dokonaniem tej czynności.

W razie odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego, spółdzielni przysługuje prawo pierwokupu. Nie dotyczy to wypadku przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej samej spółdzielni. Grunt przeniesiony na własność innego członka tej samej spółdzielni powiększa wkład nabywcy.

Jak z powyższego wynika to, że nieruchomość jest przedmiotem wkładu do spółdzielni, nie wyłącza stosowania ogólnych zasad dotyczących rozporządzania rzeczą. Nie wyłącza też zasad odnoszących się do współwłaścicieli, współspadkobierców.

Możliwe jest więc wniesienie powództwa o wydanie rzeczy (windykacyjnego) przeciw dzierżawcy nieruchomości. W toku procesu dzierżawca prawdopodobnie będzie powoływał się na to, że może korzystać z rzeczy na podstawie umowy dzierżawy. Natomiast pozostali współwłaściciele będą musieli wykazywać, iż wydzierżawienie gruntu wymagało zgody wszystkich właścicieli, a więc że było czynnością przekraczającą zwykły zarząd. zależy to jednak od indywidualnych okoliczności.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2006 r., II CSK 218/2006, ten, kto wydzierżawia nieruchomość wspólną, nie zawsze musi mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Nie zawsze bowiem będzie to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 1964 r., III CR 192/62, Wydzierżawienie nieruchomości nie zawsze stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 82 prawa rzeczowego. Jeżeli w szczególności wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza, gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli stosownie do art. 83 § 2 prawa rzeczowego.

Należy podkreślić, że ocena umowy dzierżawy powinna nastąpić na datę jej zawarcia. W tej dacie, jak wynika z opisu sytuacji, było trzech współwłaścicieli, z których jeden podpisał umowę (ewentualnie należałoby ten fakt podważać przeprowadzając dowód z opinii biegłego grafologa). A obecnie spadkobierca drugiego (córka Pana brata) pobiera czynsz dzierżawcy, więc będzie prawdopodobnie twierdzić, że brat również zawarł umowę. Przyjmując taki wariant na umowę wyrazili zgodę współwłaściciele posiadający ponad połowę (2/3) udziałów.

Jeśli więc w toku procesu sąd uznał by powyższe za udowodnione, a jednocześnie przyjął, iż w danych okolicznościach zawarcie umowy dzierżawy stanowi czynność zwykłego zarządu, skutkować to będzie oddaleniem pozwu. Jeśli natomiast czynność uznana zostanie za przekraczającą zakres zwykłego zarządu, pozew powinien zostać uwzględniony.