Umowa najmu a użytkowanie mieszkania

Odpowiedź prawnika: Umowa najmu a użytkowanie mieszkania

Podstawowa różnica między najmem a użytkowaniem sprowadza się do tego, że ten pierwszy stosunek prawny jest stosunkiem zobowiązaniowym (obligacyjnym) czyli skutecznym między stronami umowy (inter partes), a drugi stosunkiem prawno-rzeczowym, czyli skutecznym wobec wszystkich innych uczestników obrotu prawnego (erga omnes). Należy przy tym zauważyć, że prawo najmu również może być ujawnione w księdze wieczystej.

Przedmiotem użytkowania może być rzecz (ruchoma albo nieruchomość) lub prawo zbywalne. Użytkowanie rzeczy obejmuje także jej części i przynależności. Treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków. W przypadku mieszkania takimi pożytkami mogą być zasadniczo tylko pożytki cywilne, w szczególności czynsz najmu. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy (można więc wyłączyć pożytki z najmu). Wykonywanie użytkowania nieruchomości można też ograniczyć do jej oznaczonej części (np. bez piwnicy, bez garażu itp.).

Prawo użytkowania jest niezbywalne i w przypadku, gdy użytkownikiem jest osoba fizyczna, wygasa najpóźniej z jej śmiercią. 

Użytkownikowi przysługuje ochrona jego prawa przeciwko każdemu, kto je narusza. Dotyczy to również właściciela. Nie jest ochrona na równi z ochroną prawa własności, gdyż jej zależy od zakresu przysługującego użytkownikowi prawa. Użytkownik może więc przeciwstawić się zamierzonym zmianom, jakie co do nieruchomości pragnie wprowadzić jej właściciel, jednakże tylko o tyle, o ile zmiany te naruszałyby lub ograniczałyby jego prawo (tak SN w orzeczeniu z 18 czerwca 1976 r., III CRN 89/76, OSNCP 3/77, poz. 49).  

Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według  przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. 

Najem jest odpłatnym stosunkiem zobowiązaniowym (brak w pytaniu informacji, czy właściciel chce otrzymywać za oddanie mieszkania cioci jakieś pieniądze). Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. 

W przypadku umowy najmu mamy ponadto do czynienia z instytucją wstąpienia w stosunek najmu. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują  małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Dopiero w razie braku wymienionych  osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.  

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

testDo ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.