Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli jest żądanie zniesienia współwłasności. Umowa przedwstępna sama będąc umową zobowiązującą, stanowi drogę dojścia do zawarcia rozmaitych umów definitywnych (przyrzeczonych). Mogą to być umowy zarówno zobowiązujące, rozporządzające, jak i zobowiązująco-rozporządzające (jednak inaczej w uzasadnieniu wyroku SN z dnia 5 czerwca 1997 r., I CKN 162/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 199, gdzie wyrażono pogląd, że umowa przedwstępna może zobowiązywać jedynie do zawarcia umowy zobowiązującej). Bez względu na treść tego orzeczenia naszym zdaniem umowa przedwstępna nie miałaby w powyższym przypadku większego znaczenia. Każdy bowiem ze współwłaścicieli ma prawo żądania zniesienia współwłasności w określony sposób np. przyznania mu własności na wyłączną własność. Umowa znosząca współwłasność zawarta przed notariuszem wywołuje określone skutki prawne. Takich skutków nie wywołuje umowa zobowiązująca do jej zawarcia, albowiem pomimo nie zniesienia współwłasności ograniczałaby współwłaścicieli (spadkobierców) do żądania zniesienia współwłasności przed sądem. Zresztą w zakresie nowych współwłaścicieli nie można ich ograniczać w żądaniu zniesienia współwłasności w określony sposób. Jeśli stosunki pomiędzy współwłaścicielami się tak ułożyły, że korzystają oni z wydzielonych części nieruchomości (odpowiadających udziałom), które są ogrodzone, to w zasadzie sąd nie ma podstaw do znoszenia współwłasności w inny sposób niż w taki jaki powstał w wyniku zgodnego korzystania ze współwłasności do tej pory.