Umowa przyrzeczenia zawarcia umowy sprzedaży

Odpowiedź prawnika: Umowa przyrzeczenia zawarcia umowy sprzedaży

Wydaje się, że pytający ma na myśli przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Umowa taka w myśl art. 389 par. 1 kodeksu cywilnego winna zawierać w swej treści zobowiązanie stron do zawarcia oznaczonej umowy (w tym wypadku umowy kupna-sprzedaży nieruchomości) oraz istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotnymi elementami są w opisywanym przypadku z całą pewnością: oznaczenie stron oraz przedmiotu umowy przyrzeczonej, cenę sprzedaży, warunki i termin płatności, inne szczegółowe postanowienia określające zobowiązania stron. Umowa przedwstępna ma zatem istotne skutki prawne - strona tej umowy może wyprowadzać z jej treści określone skutki prawne. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. W sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może skutecznie wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym, nie zaś z roszczeniem o wypłatę kary umownej. Roszczenie to winno precyzyjnie określać szkodę (rzeczywiście poniesiony uszczerbek majątkowy), którą strona poniosła oczekując na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W wypadku jednak, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (w przypadku, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość, chodzi o formę aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W myśl art. 390 par. 3 kc, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.