Umowa sprzedaży nieruchomości dla ukrycia umowy darowizny

Odpowiedź prawnika: Umowa sprzedaży nieruchomości dla ukrycia umowy darowizny

Jest to przypadek umowy sprzedaży, pod którą niejako „ukryta" jest umowa darowizny tej samej nieruchomości. Do umowy sprzedaży zastosowanie znaleźć powinien art. 83 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż:

§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli

oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia

ocenia się według właściwości tej czynności.

Zawierając „umowę sprzedaży" strony umowy zgadzały się na to, że zawierana czynność prawna w rzeczywistości nie wywrze przewidzianych dla niej skutków prawnych. Posłużenie się taką, a nie inną formą prawną w tym wypadku, podyktowane

było wyłącznie chęcią obejścia prawa (uniknięcia powstania obowiązku podatkowego). Stąd też

należy stwierdzić, iż dokonana umowa sprzedaży jest nieważna, ze względu na jej pozorny

charakter. Wolą stron było zawarcie umowy darowizny, która stanowić w tym przypadku będzie

tzw. czynność ukrytą (dyssymulowaną). Jej ważność powinno się, zgodnie z treścią zdania

drugiego paragrafu pierwszego art. 83 kodeksu cywilnego, oceniać „według właściwości tej

czynności" (należy w tym kontekście pamiętać, iż dla skutecznego przeniesienia własności

nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego).

Ocena, czy tego typu transakcja (często występująca w praktyce obrotu nieruchomościami)

jest ważna, jest sporna w orzecznictwie sądowym i piśmiennictwie prawniczym. W dawnych

orzeczeniach Sądu Najwyższego przyjmowano, że umowa darowizny, „ukryta" pod pozorną

umową sprzedaży jest ważna, gdyż niejako korzysta z formy aktu notarialnego, w której zawarto

pozorną umowę sprzedaży.

W ostatnim czasie jednak Sąd Najwyższy zmienił dotychczasowe stanowisko. W wyroku

Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 12 października 2001 r. (Sygn. Akt: V CKN 631/2000)

stwierdzono, iż: Ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość

wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zdanie pierwsze kc) dla umowy sprzedaży także

wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna. Umowa taka jest zawsze nieważna (art. 73§ 2 zdanie pierwsze kc).

W omawianym przypadku tylko jedna z nich - czynność pozorna -

spełnia wymóg formy aktu notarialnego (a nieważna jest z innego powodu - art. 83 kodeksu cywilnego), nie spełnia go zaś czynność ukryta (uzgodnienie między stronami, że będą uważać umowę pozorną za niezawartą, a umowę ukrytą za rzeczywiście dokonaną zostało podjęte w formie innej niż notarialna), z tego też względu powinna być uznana za nieważną.

Teza powyższego orzeczenia SN wprost odnosi się do sytuacji odwrotnej niż ta opisana w pytaniu

(to darowizna była czynnością pozorną, a sprzedaż ukrytą), ale naszym zdaniem przedstawiona w

nim zasada odnosi się również do tego przypadku.

Należy jednak zauważyć, iż przedstawiony wyżej pogląd nie jest niekontrowersyjny, nadal reprezentowane są opinie odmienne (SN

skrytykował m.in.: S. Rudnicki (w:) Dmowski Stanisław, Rudnicki Stanisław, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza.

Część ogólna, Warszawa 2009). Jako że orzeczenia sądowe nie mają w prawie polskim mocy formalnie wiążącej (aczkolwiek bardzo

często sądy niższych instancji stosują się do nich), nie jesteśmy w stanie ocenić, który z wyżej przedstawionych poglądów przyjmie

sąd rozpatrujący tą konkretną sprawę.