Umowy najmu a samoistne posiadanie

Odpowiedź prawnika: Umowy najmu a samoistne posiadanie

Umowa najmu, należąca do zakresu prawa zobowiązań, kreuje stosunki obligacyjne pomiędzy stronami czynności prawnej, czyli pomiędzy wynajmującym, a najemcą. Umowy najmu w niniejszej sprawie są ważne, pomimo faktu, iż gmina zawarła je nie mając tytułu prawnego do nieruchomości , a zobowiązanie z nich wypływające jest w pełni skuteczne, ale tylko co do gminy i osób, z którymi zawarła ona wspomniane umowy. To, że gmina przekształciła posiadanie zależne na samoistne, nie ma w niniejszej sprawie znaczenia, jeżeli nie zostały jeszcze spełnione przesłanki hipotezy przepisów o zasiedzeniu. Obecnie, do zasiedzenie nieruchomości w złej wierze wymagany jest upływ 30 lat, co w tym przypadku na pewno nie nastąpiło.

Natomiast prawo własności, którego dochodzą obecnie spadkobiercy, jako prawo bezwzględne, cechuje się skutecznością erga omnes, czyli działa wobec wszystkich osób, niebędących właścicielami. W związku z tym, po ustaleniu przez spadkobierców, że przysługuje im prawo własności, będą oni mieli silniejszy tytuł do nieruchomości niż najemcy, a ponadto, nie będą związani umowami najmu, które nie z nimi były zawierane. Najemcy z kolei, będą uprawnieni do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym wobec gminy z tytułu niewykonania zobowiązania.

Odrębną kwestią jest opróżnienie nieruchomości, tak aby mogli z niej korzystać prawowici właściciele. Jeśli najemcy odmówią opuszczenia zajmowanych lokali, spadkobiercy będą mogli wystąpić przeciwko nim z powództwem windykacyjnym, mającym na celu wydanie nieruchomości. Prawomocny wyrok wydany w takim postępowaniu jest tytułem egzekucyjnym, który, po nadaniu mu klauzuli wykonalności, już jako tytuł wykonawczy, stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Na temat egzekucji świadczeń niepieniężnych oraz przebiegu eksmisji z lokalu lub pomieszczenia odsyłam do artykułu Czy można eksmitować "na bruk" - czyli egzekucja nakazu opróżnienia lokalu i wydania rzeczy.