Unieważnienie umowy notarialnej

Odpowiedź prawnika: Unieważnienie umowy notarialnej

Brak przepisu, który wprost zakazywał by zawierania umowy sprzedaży, który pozbawiała nieruchomość dostępu do drogi publicznej. Umowa sprzedaży może być nieważna jeśli nie dochowana była jedna z ustawowych przesłanek ważności takiej umowy (np.: forma, brak w umowie jednego z essentialia negotii takiej umowy np.: określenia nieruchomości), bądź jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W tym wypadku nic takiego nie występuje. Co więcej jeśli uznać, by że automatycznie każda umowa pozbawiająca nieruchomość dostępu do drogi publicznej jest sprzeczna z prawem, to jaki byłby sens zawierania w kodeksie cywilnym przepisów o ustanowieniu służebności drogi koniecznej. Istnieją pewne ograniczenia w związku z brakiem dostępu do drogi publicznej w prawie budowlanym, ale wpływają one jedynie na możliwość uzyskania bądź nieuzyskania pozwolenia na budowę, nie zaś na ważność zawartej umowy sprzedaży.

Nie znana jest nam również konstrukcja „dodawania służebności do starego aktu notarialnego". Możliwe jest oczywiście zawarcie umowy ustanowiającej służebność, ale w nowym akcie notarialnym (patrz odpowiedź na inne państwa pytanie). Nie ma możliwości dodania czegoś do znajdującego się u notariusza oryginału aktu notarialnego, tak aby miało wiążało to z mocą wsteczną, konieczne jest dokonanie nowej czynności prawnej. 

Jeśli chodzi o przesłankę jaką sąd kieruje się przy ustanowieniu drogi koniecznej to jest to brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nie oznacza to zatem, że nieruchomość musi nie mieć żadnego dostępu do drogi publicznej. Może ona mieć dostęp do drogi, z którego jednak korzystanie może być zbytnio utrudnione, wymagać zbytnich nakładów itp. Potwierdzają to także wypowiedzi Sądu Najwyższego (w orzeczeniu z 29 grudnia 1970 r., III CRN 412/70 (IP 1/71, poz. 3): W wypadku gdy dostęp istnieje, a chodzi o to, czy jest on nieodpowiedni, uznanie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, zależy od dwóch przesłanek. Po pierwsze - dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Po drugie - na tle ogólnych założeń dotyczących racji bytu instytucji służebności gruntowej - dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wtedy, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić".

Utwardzenie 700 m. fragmentu drogi, co na pewno wiąże się z bardzo wysokimi kosztami, można naszym zdaniem uznać za niewspółmierne koszty w stosunku do utrudnienia jakie służebność ta wywoła na nieruchomości nią obciążonej (zakładamy tu, że bieg takiej służebności zostanie tak wyznaczony, że nie utrudni ona w sposób zbyt uciążliwy korzystania z niej przez jej właściciela).

Przy czym należy zaznaczyć, iż w literaturze prawniczej podkreśla się, iż ocenę każdego przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej sąd powinien oceniać indywidualnie, z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku (chodzi o okoliczności nadmiernych kosztów ustanowienia odpowiedniego dostępu do drogi, nadmiernego uszczerbku w nieruchomości obciążonej służebnością itp), stąd też nie jesteśmy w stanie określić, jakie może być tu rozstrzygnięcie sądu.