Ustanowienie hipoteki na udziale w nieruchomości

Pytanie klienta:

""Nieruchomość z mieszkaniem nabyło 6 osób. Jestem współwłaścicielem 1/6 posesji, którą zamieszkuję z dwoma siostrami. Od 5 lat toczy się postępowanie o dział spadku - nieruchomość nie była obciążona hipoteką. Obecnie został umieszczony wpis o ustanowieniu hipoteki na jednym z udziałów (1/6) w nieruchomości. Co to oznacza dla pozostałych zamieszkujących w nieruchomości współwłaścicieli oraz dla tych, którzy żądają spłaty od zamieszkujących daną posesję? Co może postanowic sąd na rozprawie o dział spadku?""

Odpowiedź prawnika:

Prawo zezwala na obciążenie hipoteką części nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela (art. 65 ust.2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Odnośnie skutku, jaki wywiera to dla uprawnień pozostałych współwłaścicieli, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Istnieją bowiem sprzeczne ze sobą orzeczenia sądów.

Generalnie przyjmuje się, że w razie podziału nieruchomości wspólnej, w której jeden z udziałów obciążony był hipoteką, wszystkie powstałe w wyniku tego podziału nieruchomości obciążone będą w zakresie, w jakim obciążona była pierwotnie cała nieruchomość (tzw. hipotek łączna). Innymi słowy, jeżeli udział 1/6 nieruchomości jest obciążony hipoteką to po podziale hipoteka ciążyć będzie na 1/6 każdej z nowo powstałych nieruchomości. Skutkować to będzie tym, że wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z każdej nieruchomości obciążonej hipoteką w wyniku podziału.

Odmienne stanowisko mówi, że jedynie jedna nieruchomość, przypadająca osobie obciążającej swój udział może po podziale zostać obciążona hipoteką. Rozsztrzygając kwestię sąd może oprzeć się na jednym z powyższych stanowisk według własnego uznania.

Ustanowienie hipoteki, gdy współwłasność nieruchomości wynika ze wspólności majątku spadkowego

Sytuacja zmienia się w przypadku, gdy współwłasność nieruchomości wynika ze wspólności majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1036 KC spadkobierca może rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku (w tym obciążyć udział w nieruchomości hipoteką) za zgodą pozostałych spadkobierców. Jeżeli, któryś ze spadkobierców zgody nie wyraził, rozporządzenie udziałem jest bezskuteczne wobec niego, jeżeli narusza jego uprawnienia wynikające z przepisów o dziale spadku.

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, należy stwierdzić, że w razie podziału nieruchomości (w trakcie postępowaniu o dział spadku), w której jeden z udziałów jest obciążony hipoteką, spadkobiercy, którzy nie wyrazili zgody na takie obciążenie, mogą żądać, aby wobec nich czynność ta nie odnosiła skutku, tj. wydzielone dla nich nieruchomości były wolne od jakichkolwiek obciążeń.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.