Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej

Odpowiedź prawnika: Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej

Zgodnie z art. 10 ustawy o własności lokali:

Art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Zgodnie ze zdaniem drugim art. 10 w związku z cytowanym już art. 7 ust. 2 u.w.l. oświadczenie właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy powoduje nieważność całej czynności. Ponadto konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Wpis ma tutaj znaczenie konstytutywne, tzn. że jeżeli wpis nie zostanie dokonany, to prawo odrębnej własności lokalu nie powstanie. Jest to jeden z wyjątków od deklaratywności wpisu, zasadą jest bowiem że powstanie i przeniesienie prawa następuje na mocy samych oświadczeń woli stron.

Jak wskazuje doktryna: Oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinno zawierać określenie nieruchomości, z której dokonywane jest wyodrębnienie lokalu (w tym wyliczenie i łączną powierzchnię wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu w obrębie danej nieruchomości), rodzaj (mieszkalny, użytkowy, garaż), położenie (na którym piętrze lub piętrach, w której części budynku) i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość (umowną lub ustawową) udziałów przypadających na dany lokal w nieruchomości wspólnej. Są to elementy konstytutywne powstania własności lokalu i jako takie są koniecznymi elementami aktu ustanawiającego tę własność¹.

Ponadto - stosownie do art. 2 ust. 3 u.w.l. - należy przedłożyć notariuszowi zaświadczenie starosty (lub organu działającego z jego upoważnienia) o spełnieniu wymogu samodzielności przez wyodrębniany lokal oraz dokumenty wskazane w art. 2 ust. 5 u.w.l.:

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Rzut kondygnacji może wykonać inżynier posiadający uprawnienia budowlane.