Ustawa o ochronie lokatorów a wynajem prywatny

Odpowiedź prawnika: Ustawa o ochronie lokatorów a wynajem prywatny

Jeżeli chodzi o najem lokali mieszkalnych to ustawa o ochronie lokatorów nie dotyczy w całym zakresie jedynie tzw. najmu okazjonalnego, a więc najmu w sytuacji, gdy właściciel przejściowo nie korzysta z lokalu w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku takiego najmu stosuje się jedynie art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Zgodnie z omawianą ustawą, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z ściśle określonych powodów, w sytuacjach wskazanych przez ta ustawę, z zachowaniem odpowiednich procedur. W zakresie przepisów, które stosuje się do najmu okazjonalnego znajdują się również przepisy dotyczące przyczyn wypowiadania umowy.
W sytuacji, gdy zawierana jest umowa na czas określony, po upływie okresu, na który została ona zawarta (o ile strony nie przedłużą umowy), najemca nie jest uprawniony do korzystania z lokalu, gdyż umowa wygasa. Natomiast, jeżeli chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony (a więc jej rozwiązania przed upływem terminu, na który została zwarta), to kwestia ta jest przedmiotem kontrowersji w literaturze przedmiotu. Zgodnie z jednym z poglądów: „Ograniczenia wypowiadania umów przewidziane w art. 11 dotyczą przede wszystkim umów zawartych na czas nieoznaczony, ale mogą dotyczyć także umów terminowych. Przyczyny przedterminowego rozwiązania umowy powinny pokrywać się z przewidzianymi w tym przepisie. Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony wtedy tylko będzie skuteczne, gdy taką możliwość przewiduje umowa, wskazując, z jakich konkretnie przyczyn może zostać rozwiązana przed terminem" (tak: Myczkowski Lesław, Gola Alfred, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na fakt, że czym innym jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu, czy też jej wygaśniecie wskutek upływu czasu, a czym innym możliwość nakazania opuszczenia mieszkania lokatorowi, czy też możliwość wykonania wyroku sądowego nakazującego eksmisję.
Jeżeli umowa najmu wygasła, czy to wskutek upływu czasu, czy też jej wypowiedzenia, a lokator nie chce opuścić lokalu, należy wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję. W niektórych przypadkach, sąd orzekając o eksmisji może orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego i nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W przypadku lokalu wynajmowanego nie od spółdzielni czy TBS-u, sąd nie ma bezwzględnego obowiązku orzeczenia o lokalu socjalnym, jednakże ma taką możliwość. Sąd badając, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez dane osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Osoby, wobec których orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kc.
Z kolei wykonanie wyroku eksmisyjnego wobec osób, w stosunku do których nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego również może być utrudnione, a to dlatego, że polskie prawo nie przewiduje tzw. eksmisji na bruk. W przypadku tych właśnie osób wchodzi w grę dostarczenie tzw. pomieszczenia tymczasowego. Niniejsze kwestie omawia odpowiedź: Eksmisja na bruk a pomieszczenie tymczasowe