Wady fizyczne prac budowlanych a wady budynku

Odpowiedź prawnika: Wady fizyczne prac budowlanych a wady budynku

Jak już wspomniano wcześniej, termin wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne wynikające z wykonanych robót budowlanych należy stosować do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane na mocy ustawowego odesłania do art. 568 kodeksu cywilnego, który reguluje terminy rękojmi za wady fizyczne przy umowie sprzedaży. Przepis ten rozróżnia wady rzeczy (w wypadku rękojmi za wady wynikające z wykonania robót budowlanych - wady tych robót) oraz wady budynku. Można wyobrazić sobie sytuację, gdy przedmiotem umowy między inwestorem a wykonawcą jest wykonanie określonych robót budowlanych, których efekt nie jest ściśle związany z budynkiem jako takim. W takim wypadku uprawnienia z tytułu rękojmi za wady tych robót wygasną z upływem roku od odbioru tych robót. Gdy roboty budowlane będą miały zaś za cel np. wybudowanie budynku, a wady, które ujawnią się w następstwie tych robót, będą nierozerwalnie z tym budynkiem związane i spowodują ograniczenie użyteczności, funkcjonalności budynku, wówczas należy zastosować termin trzyletni do uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku.

Wypada w tym miejscu również zauważyć, iż pojęcie budynku należy rozumieć szeroko, jako tzw. obiektu budowlanego, który jest określony przez właściwe przepisy Prawa budowlanego jako:

• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
• budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
• obiekt małej architektury.

Powołana wyżej definicja budynku będzie miała istotne znaczenie dla rozróżnienia charakteru robót budowlanych i wad, które ujawniły się w związku z niewłaściwym ich wykonaniem: na roboty, których wady są nierozerwalnie z tym budynkiem związane w znaczeniu przedmiotowym i funkcjonalnym oraz roboty, których wady nie pozostają w ścisłym związku z określonym powyżej budynkiem.