Wady wynajętego lokalu handlowego
Pytanie:
"Wygrałem przetarg na wynajem lokalu handlowego od Miejskiego Zakładu Gospodarki Lokalami. Po podpisaniu umowy, w której jeden z punktów mówi o zaadaptowaniu w/w lokalu dla własnych potrzeb przez najemcę, okazało się, że w lokalu odłączony jest prąd (który stanowi jedyne źródło zasilania-ogrzewania), wadliwa jest instalacja elektryczna, nie działa kanalizacja, lokal jest zdemolowany jeśli chodzi o ściany, są dziury. Lokal nie nadaje się do szybkiego rozpoczęcia działalności. Nie sporządzono żadnego protokołu zdawczo-odbiorczego. W ofercie przetargowej zawarta była tylko klauzula, że ogrzewanie może być elektryczne i że będą wymienione okna i drzwi w późniejszym terminie, co koliduje znowu z rozpoczęciem przeze mnie działalności. W związku z powyższym mam pytanie: Czy mam prawo w zaistniałej sytuacji żądać zwrotu czynszu lub ulgi w jego płaceniu? Czy jest jakaś tego podstawa prawna?"
Odpowiedź prawnika: Wady wynajętego lokalu handlowego
W opisanej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego o najmie, zarówno o najmie lokali (680 – 692 kc), jak i w sprawach nie uregulowanych w tych przepisach – przepisy ogólne (art. 659 - 679 kc).
Obowiązkiem wynajmującego jest oddanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 626 kc).
Zgodnie z art. 682 kc, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Z opisu wynika jednak, że nie mamy do czynienia z tak dalece negatywną sytuacją.
W opisanej sprawie najbardziej istotne jest rozważenia możliwości, jaką daje art. 664 kc. Zgodnie z nim, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2). W przypadku zupełnego odłączenia ogrzewania możemy mieć do czynienia właśnie z sytuacją, w której korzystanie z lokalu okazuje się niemożliwe.
Powinni Państwo jednak bardzo dokładnie przeanalizować jeszcze raz treść oferty przetargowej i umowy najmu, bowiem roszczenia o obniżenie czynszu czy uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Możliwość przyjęcia, iż najemca wiedział o stanie lokalu, sugeruje opis sytuacji, którym wskazali Państwo, iż zgodnie z umową najem musi zaadaptować lokal do potrzeb swojej działalności, a zgodnie z ofertą przetargową ogrzewanie w lokalu może być elektryczne (więc pojawia się pytanie, czy nie należało tego rozumieć tak, że w lokalu ogrzewania w obecnej chwili nie ma).
W razie sporu kwestię interpretacji oświadczeń woli oraz wiedzy najemcy o stanie (o wadach) lokalu, może rozstrzygnąć sąd.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?