Wspólnota mieszkaniowa - ugoda sądowa
Pytanie:
"Nieruchomość, (3 kondygnacyjny budynek mieszkalny z lokalami użytkowymi w parterze mający w sumie 11 niezależnych lokali oraz piwnice i strychy) była w posiadaniu 4 współwłaścicieli. Jeden ze współwłaścicieli złożył wniosek do Sądu, aby w trybie nieprocesowym Sąd zniósł współwłasność. W toku sprawy doszło do tzw. ugody współwłaścicieli w kwestii podziału nieruchomości. Protokół z posiedzenia Sądu podpisują wszyscy współwłaściciele. Protokół ugody ze stemplem Sądu jest podstawą do złożenia wniosku do Sądu o dokonanie odpowiednio nowych wpisów w księgach wieczystych. W wyniku zawartej ugody, Sąd umorzył wniesione postępowanie o zniesienie współwłasności, a kosztami biegłego obciążył proporcjonalnie do części współwłasności, wnioskodawcę i pozostałych uczestników sprawy. Zgodnie z wypowiedzią Sędziego podpisana ugoda jest nie zaskarżalna, natomiast w ciągu 7 dni od podpisania ugody może być wniesione zażalenie na fakt umorzenie pierwotnego postępowania o zniesienie współwłasności i proporcjonalny sposób podział kosztów. Czy potrzebna jest dodatkowa umowa między właścicielami, regulująca prawa i obowiązki właścicieli, w odniesieniu do części nieruchomości pozostających dalej jako współwłasność? Powstała dyskusja między właścicielami czy np. balkony w lokalach poszczególnych właścicieli lokali są integralną częścią danego lokalu, czy też jako element jednolitej fasady/elewacji budynku, powinny być traktowane jako współwłasność wszystkich właścicieli. Do kogo należy odpowiedzialność za wspólne elementy konstrukcyjne, np. stropy i ściany dzielące lokale między dwoma sąsiadującymi właścicielami ? Do kogo należy odpowiedzialność za dach i fundamenty itp.? Czy taka dodatkowa umowa np. w formie zobowiązującego strony regulaminu zarządzania dotycząca odpowiedzialności za współwłasności elewacji budynku czy klatki schodowej, wspólnego trawnika, dróżek i wynikających z tego konsekwencji np. łożenia na fundusz renowacyjny itp., musi być sporządzona i jeśli tak to aby mieć moc prawną musi mieć formę aktu notarialnego? Czy wystarczy jedynie notarialne poświadczenie podpisów pod tekstem zredagowanym samodzielnie przez umawiające się strony? Czy też wystarczą niepoświadczone podpisy stron pod samodzielnie zredagowanym tekstem? "
Odpowiedź prawnika: Wspólnota mieszkaniowa - ugoda sądowa
W przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdzie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903).
Jak wynika z przedstawionego stanu, na mocy ugody zawartej przed sądem doszło do wyodrębnienia własności lokali – w związku z tym powstała wspólnota mieszkaniowa. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. (art. 6 niniejszej ustawy). Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zagadnienie wspólnej własności wielokrotnie było przedmiotem orzecznictwa sądów. W orzeczeniu z dnia 31 stycznia 2006 roku, Sąd Apelacyjny w Poznaniu wskazał, że stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali.
W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one części nieruchomości, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice. Pomieszczenia tego typu (piwnice), o ile nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego po myśli art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, jako przedmiot nieruchomości wspólnej, stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp.
Nadto w orzeczeniu z dnia 3 października 2002 roku Sąd Najwyższy - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (III RN 153/2001) uznał, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.
W zakresie zarządu nieruchomością wspólną pojawiają się pewne obowiązki jakie ustawa nakłada na członków wspólnoty. W przypadku, gdy na drodze wyodrębnienia własności lokali powstanie co najmniej 7 odrębnych lokali, członkowi wspólnoty są zobowiązani do powołania zarządu jednoosobowego bądź też kilkuosobowego. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust 1 i 2).
Przepisy ustawy nie wykluczają także możliwości określenia sposób zarządu nieruchomością wspólną – w szczególności powierzenia zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej – tzw. zarząd powierzony (art. 18 ust. 1).
Określenie sposobu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości może zostać dokonane natomiast w formie uchwały członków wspólnoty. Mówi o tym przepis art. 12 ustawy:
Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Proponujemy także zapoznanie się z artykułem Jak zarządzać wspólnota mieszkaniową? oraz opinią Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Grzegorz Pawelec
Adwokat
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?