Współwłasność z osobą ubezwłasnowolnioną

Pytanie:

Jestem wraz z żoną T. współwłaścicielem działki, na której stoją dwa budynki. Jeden budynek piętrowy zamieszkuję wraz z żoną i 2-ką dzieci. Drugi budynek parterowy - mieszkalny, z dużym pomieszczeniem warsztatowym. Około 16 lat temu otrzymałem prawa do połowy posiadłości na zasadach współwłasności od osoby chorej na schizofrenie (brat mojej żony – M.) na prośbę mojej teściowej, która finansowała budowę. Otrzymaliśmy to notarialnie. Przed dwoma laty teściowa widząc pogarszający się stan zdrowia M. zaczęła czynić starania o umieszczenie go w zakładzie ze stałą opieką (stan osoby chorej według oceny lekarzy i rodziny należy uznać za fatalny - osoba groźna dla otoczenia). Mając powyższe na uwadze i w związku z tym, że sam M. próbował działać na naszą szkodę pozywając nas do sądu i chcąc wyrzucić nas z wcześniej darowanej działki, teściowa dokonała czynności prawnych pozbawiając praw M. Jest on ubezwłasnowolniony. Ona do własnej śmierci była opiekunem prawnym. Na prośbę syna J. uznała jego za drugiego opiekuna na wypadek swojej śmierci, a sam J. mówił, iż tak będzie dla naszego dobra lepiej, ponieważ on z Marianem łatwiej sobie poradzi na wypadek gdyby dostał ataku co nie raz miało miejsce. Mam więc współwłasność z osobą ubezwłasnowolnioną. Teściowa umarła 2 miesiące temu i powstał problem. Prawny opiekun J. postawił mojej rodzinie ultimatum. Majątek przepisze dla nas w całości pod warunkiem, że weźmiemy opiekę nad psychicznie chorym do końca jego życia lub jeżeli się nie zgodzimy, to po jego śmierci sprzeda 1/2 posiadłości na cele charytatywne działając w ten sposób na szkodę własnej siostry. Warunek drugi: Mam spłacić chorego M. w1/2 części (kwotę ustalił na 70.000 z ) lub dał propozycję, że to on nas spłaci i podał kwotę 100.000 zł uznając, że włożyliśmy przez 16 lat 30.000 zł w ten majątek, co jest do podważenia, bo kwota według rachunków zgromadzonych będzie więcej jak dwukrotnie wyższa (na sporą część nie mamy rachunków bo nikt nie spodziewał się takiego obrotu sprawy). Działania swoje tłumaczy w sposób następujący. Ponieważ brat jest mu drogi (totalna bzdura) chce mu zapewnić ośrodek dużo lepszy od tego, jaki załatwiać zaczęła matka, a majątek M. należy sprzedać, by nie prosił się od nikogo o pieniądze i miał na papierosy i inne potrzebne wydatki. Należy stworzyć dla niego konto i tam wpłacić wszystkie pieniądze. Ośrodek ma być taki, gdzie oddaje się go za rentę. Przyjmując wariant, że to J. nas spłaca można założyć, że spłaci również chorego Mariana i przejmie w posiadanie całość majątku, z którym zrobi co zechce. Na posiadłości mieszkamy jak wspomniałem ponad 16 lat i cały czas dbaliśmy i inwestowaliśmy w tę działkę płacąc wszystkie opłaty i podatki za całość działki ponieważ M. mieszkał z matką w jej domu, w którym miał opiekę. Za zgodą M. i matki inwestowaliśmy tylko w budynek 2-pietrowy chcąc tam mieszkać jak najdłużej. W drugi budynek nie inwestowaliśmy. Rok przed śmiercią teściowej sama przeznaczyła kwotę 8000 zł na remont części mieszkalnej w budynku parterowym na wypadek, gdyby M. chciał mieszkać w owym budynku i gdyby zdrowie mu na to pozwoliło. Chcielibyśmy mieszkać w tym budynku i na posesji jak najdłużej. Wiemy o tym i wie o tym cała rodzina tzn. bracia, że po śmierci M. posiadłość należałaby do nas w całości. Warunkiem jest oczywiście fakt, by przed sądem owi bracia nie zechcieli wyciągnąć rąk po swoją część, bo notarialny załącznik jaki posiadam jest tak naprawdę tylko stwierdzeniem pewnego faktu i nic poza tym. Przynajmniej tak powiedział jeden z prawników. Ponadto 10 lat temu teściowa przepisywała własny dom dla innego syna (Y), by ten mógł po jej śmierci tam zamieszkać. Skierowała wówczas prośbę do pozostałych dzieci tj. J., M. i mojej żony T., by zrzekli się przysługujących im z mocy prawa części do tego budynku, by syn Jerzy mógł bez obaw mieszkać i inwestować w siedlisko. Żona moja wraz ze mną zrzekła się części do domu swoich rodziców, a w zamian bracia J. i Y. oświadczyli na piśmie potwierdzonym notarialnie, że nie będą wnosić w przyszłości żadnych roszczeń finansowych i prawnych do budynku i posiadłości, na której mieszkamy obecnie i o którą powstał spór. Działka ze względu na zbyt małą powierzchnię nie da się podzielić. Mam więc pytanie, co może mi ze strony brata Jana tak naprawdę grozić? Jakich może użyć instrumentów jako opiekun prawny i czego może od nas żądać? Czy jako opiekun prawny wolno mu spłacić nas, a przede wszystkim czy może przejąć majątek chorego brata spłacając i jego? Z logicznego punktu widzenia bez sensu byłoby spłacanie nas bez spłacania chorego brata Mariana. Czy mogę domagać się od sądu bym mieszkał na swojej połowie w spokoju i by nikt nie miał prawa mnie z niej siłą czy szantażem zmuszać bądź to do opuszczenia bądź do spłaty?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Z treści pytania wynika, że małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości razem z ubezwłasnowolnionym bratem żony. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych. Udział w tej współwłasności małżonkowie otrzymali małżonkowie w drodze darowizny od brata. Zakładamy, że brat w chwili dokonania darowizny miał pełną zdolność do czynności prawnych. Z treści pytania wynika bowiem, że brat dopiero później został ubezwłasnowolniony. Żaden ze współwłaścicieli nie może sprzedać całej nieruchomości bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Przedstawiciel ustawowy brata nie może więc bez Państwa zgody sprzedać całej nieruchomości. Może natomiast w imieniu brata rozporządzać jego udziałem w tej nieruchomości. Np. może ten udział sprzedać i będą Państwo mieli zamiast brata innego współwłaściciela. Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli może posiadać i korzystać z całej nieruchomości w takim zakresie, w jakim nie wyłącza to korzystania i posiadania przez drugiego współwłaściciela.  

Istotne jest jednak to, że każdy z właścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Skoro Państwu nie odpowiada zniesienie współwłasności, to proszę nie wyrażać zgody na zniesienie współwłasności w drodze umowy. Wtedy przedstawiciel ustawowy brata będzie musiał skierować wniosek do sądu. W tej sprawie będzie toczyło się postępowanie nieprocesowe. W tym postępowaniu sąd oceni, czy zniesienie współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli więc działka rzeczywiście nie nadaje się do podziału, to zniesienie współwłasności nastąpi przez sprzedaż całej nieruchomości i podział uzyskanej ceny lub poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli, np. Państwu, z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz brata. W ramach ustalania spłat będą mogli Państwo starać się, by spłaty zostały pomniejszone o wydatki i ciężary (np. zapłacone podatki od nieruchomości), w części przypadającej na brata. Z pytania wynika bowiem, że obecnie ponoszą Państwo samodzielnie całość tych ciężarów, a powinno być to po połowie.

Jak więc wynika z powyższego brat nie może spłacić Państwa udziału bez Państwa zgody. Jeśli jednak zostanie do sądu skierowany wniosek o zniesienie współwłasności, a nie da się jej podzielić na dwie odrębne działki, to albo muszą Państwo dokonać spłaty udziału brata, albo wyprowadzić się z domu, a nieruchomość będzie przyznana bratu z obowiązkiem spłaty na Państwa rzecz albo będzie sprzedana zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego (i może ją kupić przedstawiciel ustawowy brata). Jeżeli nie chcą Państwo opuszczać nieruchomości ani dokonywać spłat, to należałoby wnioskować przed sądem o dokonanie fizycznego podziału nieruchomości.

Warto także wskazać tutaj art. 156 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z nim opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku osoby ubezwłasnowolnionej. Jeżeli więc przedstawiciel ustawowy (opiekun) będzie chciał przejąć udział w nieruchomości brata M., co może nastąpić przez darowiznę lub sprzedaż za zaniżoną kwotę, barierą będzie konieczność uzyskania zezwolenia sądu.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: