Wstąpienie w prawa najmu przez nabywcę
Pytanie:
"Kupiłem dom z ważną umową najmu. Dom jest wynajęty firmie na cele mieszkalne dla pracownika firmy. Umowa jest na 3 lata z minimalnym okresem najmu na 1 rok, z czego do tej pory minęło 6 miesięcy. W jaki sposób można najłatwiej przepisać umowę najmu na nowego właściciela domu? Czy można to zrobić bez udziału i podpisywaniu aneksu umowy przez najemców? Czy można tylko poinformować, że właściciel domu się zmienił i przejmuje obowiązki umowy oraz ze od dnia przejęcia nieruchomości najemcy również musza respektować te zmianę (tj. płacić czynsz na rachunek nowego właściciela, itd.)?"
Odpowiedź prawnika: Wstąpienie w prawa najmu przez nabywcę
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi umowy najmu w razie zbycia przedmiotu najmu przez wynajmującego, nabywca wchodzi w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego, czyli wstępuje w stosunek najmu. Oznacza to, że nabywając dom z mocy prawa wstąpił Pan w miejsce wynajmującego. Zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego (w tym przypadku cały dom) nie wymaga żadnych zmian. Momentem od którego staje się Pan osobą wynajmującą jest moment nabycia domu, czyli od daty podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność w/w nieruchomości na Pana.
Jeśli chodzi o kwestie związane z czynszem, to może się Pan domagać zapłaty czynszu od najemcy, za okres czasu od momentu nabycia przez Pana domu, chyba że najemca zapłacił czynsz z góry i zbywca oraz nabywca doszli do porozumienia w tym zakresie. Nie przysługuje Panu jednocześnie prawo do roszczeń o zapłatę zaległego czynszu za okres, w którym nie był Pan jeszcze właścicielem.
Dotychczasowy właściciel nieruchomości powinien również zawiadomić wynajmującego o zmianie właściciela, gdyż wynajmujący może płacić czynsz do rąk poprzedniego właściciela do czasu poinformowania go o w/w zmianie. Może Pan również samodzielnie zawiadomić najemcę o zmianie właściciela, najlepiej w formie pisemnej co ułatwiłoby w przyszłości postępowanie dowodowe, gdyby najemca w przypadku nieopłacania czynszu zasłaniał się niewiedzą na temat swojego wierzyciela.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?