Wydzielenie lokalu użytkowego

Odpowiedź prawnika: Wydzielenie lokalu użytkowego

Z uwagi na fakt, że lokale znajdują się w jednym budynku zastosowanie może znaleźć ustawa o własności lokali. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.w.l. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Do powstania odrębnej własności lokalu za każdym razem konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Ustanowić prawo odrębnej własności można w takiej sytuacji na dwa sposoby. Oba odnoszą się do sytuacji, w której nabędzie się już udział w prawie własności. Pierwszym sposobem jest zawarcie przez współwłaścicieli umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali. Jako, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością koniecznym, aby stronami tej umowy byli wszyscy współwłaściciele - por. art. 199 k.c. Minimalną treść tej umowy zawiera art. 8 u.w.l. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Oczywiście umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli pozostali współwłaściciele nie zgodzą się na wyodrębnienie lokali jako osobnych nieruchomości to można się zwrócić do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności z propozycją dokonania zniesienia poprzez wyodrębnienie własności lokali. Prawo do żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Zgodnie z art. 210 k.c. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Należy przy tym wskazać, że dla sądu orzekającego o dokonaniu podziału nie bez znaczenia będzie także stanowisko pozostałych współwłaścicieli oraz szczególne okoliczności danego przypadku. Sąd może uznać, że proponowany sposób dokonania podziału byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W takim przypadku sąd mógłby dokonać podziału w inny sposób, np. poprzez przyznanie danego udziału pozostałym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty lub też poprzez sprzedaż całej nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. W każdym razie występowanie z wnioskiem o podział przy zdecydowanym sprzeciwie pozostałych współwłaścicieli, w sytuacji gdy dany udział w prawie własności w stosunku do całości jest niewielki, jest ryzykowne. Należałoby się skupić na możliwości rozwiązania sytuacji w drodze umowy zawartej z pozostałymi współwłaścicielami.

Niezależnie od powyższych rozważań dotyczących sposobu dokonania wyodrębnienia prawa własności lokalu koniecznej jest wskazanie, iż nie jest możliwe dokonanie wyodrębnienia jeżeli lokal nie spełnia przesłanki samodzielności. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 u.w.l. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Przepis ten wprost odnosi się tylko do lokali mieszkalnych. Lokal użytkowy, jako przeznaczony na cele inne niż mieszkaniowe, musi także spełniać inne wymagania warunkowane celami wykorzystania lokali. W tym zakresie z pewnością należy wziąć pod uwagę przepisy Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. O tym czy lokal spełnia przesłankę samodzielności decyduje starosta wydając określonej treści zaświadczenie. Bez tego zaświadczenia nie jest możliwe dokonanie wyodrębnienia lokalu w drodze umowy czy też jednostronnej czynności prawnej.

Podsumowując należy wskazać, że można dokonać wyodrębnienia własności lokalu użytkowego, jeżeli spełnia on warunki samodzielności, w drodze umowy zawartej ze wszystkimi współwłaścicielami lub na drodze sądowej składając wniosek o dokonanie zniesienia współwłasności. Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście droga umowna. W przypadku wystąpienia z wnioskiem o podział do sądu trudno jest określić szanse pozytywnego rozstrzygnięcia. Z pewnością szanse te wzrosną, jeżeli większa liczba współwłaścicieli lokali wyrazi zgodę na proponowany i wyodrębnienie własności lokali.