Wyjście ze współwłasności
Pytanie:
"Teść ma działkę razem ze swoim bratem. Sąd tak kiedyś zadecydował w postępowaniu spadkowym po ich rodzicach, bo był tylko jeden dojazd do niej, dojazd ten jest zwykłą ulicą gminną, ale ponieważ działka jest wąska i długa to nie było możliwości podziału i dlatego obaj dostali tę ziemię jako współwłasność z wjazdem z właśnie z tej drogi gminnej. Ale teraz teść może wykupić od sąsiada drogę dojazdową do działki z innej strony i wyjść ze współwłasności poprzez podział tej działki (po spadku) na dwie równe części, jednak jego brat się nie zgadza, by partycypować w kosztach wykupu drugiej drogi (w związku z czym teść będzie bardzo stratny po podziale pola na dwie równe części chociażby dlatego, że on zapłaci za drogę 100 tys., a jego brat nie - a działkę dostaną po połowie jak chce jego brat. Przy czym oczywiste jest, że jeżeli nie wykupią tej drogi, to działki nie będzie można podzielić wcale. Myślimy nad tym, że albo brat teścia powinien dołożyć się do drogi wykupywanej pół na pół albo powinien w ramach tego oddać trochę większej ilości ziemi przy wyjściu ze współwłasności. Czy sąd może wymusić na bracie teścia partycypowanie w wykupieniu drugiej drogi poprzez spłatę połowy należności (50 tys.) albo przez podział działki w taki sposób, by teść otrzymał zamiast pieniędzy dodatkowy kawałek działki odpowiadający oczywiście wartości połowy wykupywanej drogi?"
Odpowiedź prawnika: Wyjście ze współwłasności
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności następuje przez:
-
podział fizyczny,
-
przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo
-
sprzedaż rzeczy i podział ceny.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział (fizyczny) rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Sądząc z opisu sytuacji podziałowi fizycznemu w postępowaniu o dział spadku stał na przeszkodzie właśnie brak dojazdu i brak możliwości jego ustanowienia.
Przy podziale nieruchomości bierze się pod uwagę nie tyle obszar, co wartość nieruchomości i udziałów w niej. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Nie można zupełnie wykluczyć, że sąd zobowiąże brata do spłat albo wydzieli Pana teściowi działkę o większym obszarze. Może być to jednak utrudnione. Przede wszystkim teść musiałby wykazywać, że jego część ma mniejszą wartość z uwagi na brak drogi. Z drugiej strony brak tej drogi może stać na przeszkodzie zniesieniu współwłasności. W razie sporu czy wątpliwości sąd powoła biegłego, który oszacuje wartość obu części. Jeśli dojdzie do wniosku, że część teścia ma mniejszą wartość, obaj uczestnicy postępowania mogą wnioskować o to, by zamiast spłat sąd orzekł o przyznaniu teściowi działki o odpowiednio większym obszarze. Zasadą jest jednak ustalenie spłat, a wydzielenie nierównych nieruchomości może uniemożliwiać fakt, iż np. druga działka straci swoje społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Należy jednak zauważyć, że skoro wcześniej będzie zakupiona droga, to trudno mówić o mniejszej wartości tej części. Dlatego Państwa żądania mogą być też oddalone przez sąd.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?