Jak wykreślić budynek z ewidencji zabytków - procedura i wymagania prawne

Pytanie klienta:

""Czy istnieje możliwość wykreślenia budynku z ewidencji zabytków? Nabyłem budynek który miał być zburzony i na jego miejsce miał być postawiony inny. Niestety okazało się że widnieje on w rejestrze zabytków. Co mogę z tym fantem zrobić?""

Odpowiedź prawnika:

Wykreślenie budynku z ewidencji zabytków jest możliwe, ale procedura różni się w zależności od tego, czy obiekt widnieje w rejestrze zabytków czy jedynie w gminnej ewidencji zabytków. Oba rodzaje ewidencji nakładają różne ograniczenia na właścicieli nieruchomości.

Kluczowa różnica

Rejestr zabytków i gminna ewidencja zabytków to dwa odrębne systemy ochrony. Pierwszy prowadzi wojewódzki konserwator zabytków, drugi - wójt/burmistrz/prezydent miasta.

Rodzaje ewidencji zabytków w Polsce

Rejestr zabytków

  • Prowadzi wojewódzki konserwator zabytków
  • Wymaga decyzji administracyjnej o wpisie
  • Większe restrykcje
  • Możliwość otrzymania dotacji

Gminna ewidencja zabytków

  • Prowadzi wójt/burmistrz/prezydent miasta
  • Wpis na podstawie zarządzenia
  • Mniejsze ograniczenia
  • Brak automatycznego prawa do dotacji państwowych

Skreślenie z rejestru zabytków

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków, zabytek wpisany do rejestru zostaje skreślony, gdy:

  • uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę wartości historycznej, artystycznej lub naukowej
  • jego wartość nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych

Ważne ograniczenie

Sądy administracyjne interpretują pojęcie "utraty wartości zabytkowej" bardzo wąsko. Zły stan techniczny czy wysokie koszty remontu nie stanowią podstawy do skreślenia z rejestru.

Procedura skreślenia z rejestru

Krok 1: Wniosek do Generalnego Konserwatora Zabytków

Postępowanie wszczyna się z urzędu lub na wniosek właściciela zabytku. Decyzję wydaje Generalny Konserwator Zabytków działający w imieniu Ministra Kultury.

Krok 2: Ocena stanu zachowania

Organ bada, czy obiekt zachował substancję inkorporującą rdzeń wartości zabytkowej. Kluczowe jest ustalenie, czy zniszczenie dotyczy elementów istotnych dla wartości zabytku.

Krok 3: Decyzja o skreśleniu

Po pozytywnej ocenie wydawana jest decyzja o skreśleniu z rejestru, która umożliwia uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę.

Wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków

Sytuacja z gminną ewidencją zabytków uległa znaczącej zmianie po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r. (sygn. P 12/18), który uznał za niekonstytucyjną procedurę wpisywania obiektów bez udziału właściciela.

Przełomowy wyrok TK

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że wpisywanie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi możliwości obrony narusza konstytucyjne prawo do ochrony własności.

Podstawy wykreślenia z GEZ

O wykreśleniu z gminnej ewidencji zabytków decyduje wójt/burmistrz/prezydent w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Możliwe podstawy:

  • Utrata wartości na podstawie których obiekt został wpisany
  • Niepotwierdzona wartość w nowych ustaleniach
  • Wadliwa procedura wpisu - brak udziału właściciela
  • Zniszczenie lub znacząca przebudowa obiektu

Sprawdzenie podstaw wpisu

Ustal, na jakiej podstawie budynek został wpisany do ewidencji i czy procedura była zgodna z prawem.

Analiza wartości zabytkowej

Rozważ zlecenie ekspertyzy historyczno-konserwatorskiej potwierdzającej brak szczególnej wartości architektonicznej.

Wniosek o wykreślenie

Złóż wniosek do wójta/burmistrza/prezydenta o wykreślenie z uzasadnieniem i dokumentacją.

Ewentualne zaskarżenie

W przypadku odmowy możliwe jest zaskarżenie decyzji lub bezczynności organu do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Pozwolenie na rozbiórkę zabytków

Po wykreśleniu z odpowiedniej ewidencji możliwe jest uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę:

Zabytek wpisany do rejestru

Pozwolenie na rozbiórkę wymaga uprzedniego skreślenia z rejestru przez Generalnego Konserwatora Zabytków.

Zabytek w gminnej ewidencji

Pozwolenie na rozbiórkę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Praktyczne wskazówki

Co należy zrobić w pierwszej kolejności?

  1. Sprawdź status obiektu - czy jest wpisany do rejestru zabytków, gminnej ewidencji zabytków, czy obu
  2. Zbadaj podstawy wpisu - kiedy i w jaki sposób obiekt został objęty ochroną
  3. Oceń stan techniczny - czy obiekt zachował wartości zabytkowe
  4. Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym i ochronie zabytków

Uwaga na terminy

Wojewódzki konserwator zabytków ma 30 dni na zajęcie stanowiska w sprawie pozwolenia na rozbiórkę. Brak odpowiedzi uznaje się za brak zastrzeżeń.

Aktualne przepisy prawne (2024-2025)

Podstawę prawną stanowią:

  • Ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292)
  • Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
  • Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r. (sygn. P 12/18)

Podsumowanie

Wykreślenie budynku z ewidencji zabytków jest możliwe, ale wymaga spełnienia określonych przesłanek prawnych. W przypadku gminnej ewidencji zabytków sytuacja znacznie się poprawiła po wyroku TK. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej i może wymagać wsparcia specjalisty.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.