Wynajem mieszkania cudzoziemcowi.
Pytanie:
"Jestem w trakcie tworzenia umowy najmu mieszkania obcokrajowcowi. W jaki sposób zabezpieczyć się w umowie na wypadek kiedy będę chciała eksmitować takiego najemcę? "
Odpowiedź prawnika: Wynajem mieszkania cudzoziemcowi.
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie przepisów:
- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn.
zm.). (dalej: k.c.)
- ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.).
Instytucja najmu okazjonalnego uregulowana została w rozdziale 2a u.o.p.l. Do
umowy najmu okazjonalnego lokalu nie stosuje się przepisów u.o.p.l. (jeżeli właściciel zgłosi
zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego), z wyjątkiem przepisów
określających definicje, zwrot zwaloryzowanej kaucji, postępowanie w razie awarii,
udostępnianie lokalu wynajmującemu, możliwości wejścia do lokalu podczas nieobecności
najemcy, zabezpieczenie lokalu otwartego pod nieobecność najemcy, udostępnianie lokalu w
celu wykonania przeglądów oraz zastępczego wykonania przez właściciela prac
obciążających lokatora. Zastosowanie do umowy najmu okazjonalnego znajdą również
przepisy regulujące kwestię wypowiedzenia przez właściciela stosunku najmu nie później niż
na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator, pomimo otrzymania
pisemnego upomnienia od wynajmującego nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową
lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub też zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do
powstania szkód oraz niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez
mieszkańców. Stosuje się też przepisy traktujące o skutkach wykraczania przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, zwłoki lokatora w zapłacie
czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz
skutkach wynajęcia, podnajęcia lub oddania, przez najemcę lokalu do bezpłatnego używania,
bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Ustawa stanowi również, że jeżeli lokator
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu
w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego
uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Art. 19e.
Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6
ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art.
25d pkt 2, z zastrzeżeniem, że właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności
gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b
ust. 1.
Z art. 19a u.o.p.l. wynika, że celem umowy najmu okazjonalnego jest zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych najemcy. W związku z tym przyjąć należy, że najemcą może być jedynie
osoba fizyczna. Nie ma więc żadnych przeciwskazań, aby najemcą był cudzoziemiec.
Również do niego stosuje się powyższą ustawę, jednakże w przypadku najmu okazjonalnego,
w ograniczonym zakresie (por. wyżej).
Już w tym miejscu należy wskazać, że umowę najmu okazjonalnego należy zawrzeć (a także
wprowadzać jej zmiany) na piśmie pod rygorem nieważności.
Na właścicielu, który jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w
zakresie wynajmowania lokali, ciąży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu
okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce
zamieszkania właściciela lokalu, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zaniechanie
tego obowiązku sprawia, że zastosowania nie znajdą art. 19c i 19d u. o. p. l., co oznacza, że
właściciel nie będzie mógł dokonywać podwyższenia czynszu najmu, nakładać na najemcę
obowiązku zapłaty dodatkowych opłat, a także wynajmujący utraci możliwość skorzystania z
warunków przymusowego opróżnienia lokalu. Powyższe oznacza więc, że zaniechanie
obowiązku zgłoszenia skutkować będzie uznaniem, że zawarta pomiędzy stronami umowa
jest zwykłą umową najmu zawartą na czas oznaczony (analogicznie w przypadku
niedołączenia do umowy załączników określonych w art. 19a ust. 2 u. o. p. l).
Obligatoryjnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest: złożone w formie
aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do
opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciel lokalu (żądanie
właściciela powinno być natomiast sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo
poświadczonym podpisem), wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w
przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela
lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie
najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu (najlepiej z podpisem tej osoby notarialnie
poświadczonym). Wprawdzie obcokrajowiec nie posługuje się dowodem osobistym (co do
zasady) i nie posiada adresu zamieszkania w Polsce, to jednak w treści tego przepisu nie
chodzi o adres zameldowania, ani o adres stałego zamieszkania. Chodzi o wskazanie lokalu,
do którego mógłby się przenieść w przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego
zawartą z Panią. Oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł
prawny do takiego lokalu winno zawierać określenie tej osoby (dane personalne, adres
zamieszkania), określenie osoby najemcy (analogiczne dane, wpisane w umowie najmu
okazjonalnego) i określenie lokalu „zastępczego” wraz z samym oświadczeniem właściciela /
osoby uprawnionej o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w w/w
lokalu. Oświadczenie to powinno obejmować wszystkie osoby z imienia i nazwiska, które
mogą zostać przeniesione do lokalu „zastępczego”.
Może to być lokal znajomych lub innych osób, które będą gotowe przyjąć najemcęobcokrajowca.
Wskazany lokal powinien znajdować się na terenie Polski. Ponieważ
zazwyczaj trudno, w szczególności obcokrajowcowi, znaleźć takie osoby i taki lokal (musi to
być oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu), stąd
rzadko są zawierane umowy najmu okazjonalnego. W tej sytuacji zapewne będzie konieczne,
aby sama Pani wskazała taki lokal lub pomogła temu obcokrajowcowi w poszukiwaniu
takiego lokalu.
Art. 19a.
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji
i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu
okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku
wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym
mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim
zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się
oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca
jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać
inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku
opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod
rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
(...)
Art. 19b.
1. Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie
wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi
urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie
14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o
którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się
przepisów art. 19c i 19d ustawy (...)
W wypadku, w którym wynajęty lokal zamieszkują jeszcze inne osoby, właściciel nie
będzie mógł prowadzić wobec nich skutecznej egzekucji o opróżnienie lokalu na podstawie
notarialnego tytułu egzekucyjnego określonego w art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. Właściciel będzie musiał uzyskać dodatkowy tytuł wykonawczy, w którym osoby zamieszkujące z
najemcą będą wymienione jako dłużnicy. Wobec powyższego, Pani jako właściciel powinna
uzyskać w/w oświadczenie o poddaniu się egzekucji od każdej osoby, która będzie mieszkać
w Pani lokalu.
Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie
opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem
właściciela. Żądanie powinno zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego
żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku
z niej wynikającego oraz nie krótszy niż 7 dni termin, w którym najemca i osoby z nim
zamieszkujące mają opróżnić lokal (bieg terminu liczy się od momentu doręczenia żądania
najemcy zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego).
Art. 19d. [Wygaśnięcie i rozwiązanie najmu okazjonalnego]
1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub
ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca
dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu,
sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej
wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i
osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel
składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym
mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem
wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego
opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu
może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co
najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Reasumując, prawo o ochronie lokatorów stosuje się również w stosunku do
obcokrajowców, ze wszelkimi ograniczeniami dotyczącymi najmu okazjonalnego. W
oświadczeniu należy wskazać lokal, do którego najemca będzie mógł się przenieść w razie
rozwiązania umowy najmu okazjonalnego. Aby ograniczyć ewentualne komplikacje, lokal
„zastępczy” nie powinien być fikcyjny, w przeciwnym razie eksmisja będzie nieskuteczna.
Sensem takiego oświadczenia o lokalu zastępczym jest zapewnienie, że najemca nie trafi na
bruk, lecz właśnie do tego lokalu. Ma to na celu przyspieszenie całego procesu eksmisji.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?