Wypowiedzenie umowy dzierżawy bezczynszowej a postanowienia umowne

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy dzierżawy bezczynszowej a postanowienia umowne

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 2 kwietnia 1993 r. (sygn. III CZP 39/93) stwierdził, że nawet umowa bezczynszowego korzystania z gruntu z art. 708 Kodeksu cywilnego ( dalej kc)  zawarta na czas oznaczony nie może zostać rozwiązania w trybie art. 704 kc. Takie stanowisko Sądu zostało uzasadnione tym, że dzierżawa, w przeciwieństwie do najmu, związana jest z gospodarczym wykorzystaniem przedmiotu umowy, co wymaga znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy niż najemcy, tworzy sytuacje stabilne, zachęcające dzierżawcę do czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki.

Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 października 1997 r. (sygn. III CZP 49/97) podkreślając, że „bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość jej wypowiedzenia". Takie stanowisko Sądu było wynikiem rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego w trybie art. 390 kodeksu postępowania cywilnego, a które pojawiło się w jednej ze spraw. W uzasadnieniu sędziowie odnieśli się do obowiązującej na gruncie prawa cywilnego zasady swobody umów wprowadzonej art. 353¹ kc - „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego Treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego". Przedstawiciele doktryny podkreślają jednak, że swoboda stron w kształtowaniu stosunku nie jest absolutna, gdyż podlega ograniczeniom zarówno co do treści jak i celu, które nie mogą być sprzeczne z naturą zawieranego stosunku, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego. Sąd stanął na stanowisku, że zastrzeganie w umowie dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem, sprzeciwiałoby się naturze takiej umowy. Uzasadniając to podkreślono, że z natury umowy zawartej na czas oznaczony wynika, że powinna ona trwać i wiązać strony przez cały czas w umowie określony. Dodanie natomiast klauzuli o możliwości jej wypowiadania pozbawiałoby ją właściwości umowy zawartej „na czas oznaczony". Zatem przepis powyższy jest wyraźnym sygnałem ze strony ustawodawcy, że przy wykładni przepisów dotyczących swobody stron w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych wykładnia językowa zawsze powinna być wspomagana wykładnią celowościową, gdyż należy brać pod uwagę nie tylko, co wynika wprost z ustawy, ale także normy pozaprawne oraz funkcję i cel regulacji.

Również dzisiejsza linia orzecznicza stanęła na ugruntowanym już stanowisku w tej kwestii. Sąd Najwyższy ponownie zwraca uwagę, że dopuszczalne jest wypowiadanie umów zawieranych na czas oznaczony, ale nie można zapominać o istotnej różnicy, jaka istnieje między tymi umowami a umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Jeśli bowiem czas trwania umowy jest oznaczony, to strona nie musi się obawiać, że - poza przypadkami określonymi w ustawie - rozwiązanie takiej umowy jej nie grozi. Zamieszczenie klauzuli o możliwości swobodnego wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony uznane zostało za prowadzenie do powstania stosunku zobowiązaniowego, który pozostaje w wewnętrznej sprzeczności. Z jednej strony następuje stabilizacja stosunku przez oznaczenie czasu jego trwania, z drugiej strony dopuszczalne staje się jego unicestwienie w zależności od swobodnego uznania każdej ze stron. Sędziowie zaznaczają, że istotną rolę odgrywa bezpieczeństwo obrotu, a także dobrze pojęty interes stron dzierżawy, dlatego wcześniejsze rozwiązanie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony mogłoby być łatwo wykorzystane przez stronę do ochrony jej interesów, kosztem kontrahenta, który nie zamierza rozwiązać umowy przed końcem okresu jej obowiązywania. Sąd odniósł się także do art. 673 § 3 kc, w którym ustawodawca jedynie przewidział możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie przypadków kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis ten, znajdujący również zastosowanie do umów dzierżawy, jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów, w sytuacji w których decyzja o tym została pozostawiona jedynie swobodnemu uznaniu stron umowy. Za takim jego rozumieniem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r. (sygn. SK 24/2002), uznając jego zgodność z Konstytucją. Powyższe rozważania zostały zawarte w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. o sygn. III CZP 74/2007.