Zabezpieczenie pierwszeństwa zakupu nieruchomości

Pytanie:

Chciałbym kupić działkę budowlaną. Sprzedawca nie posiadaj jeszcze wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i są jeszcze inni zainteresowani działką. Ustaliliśmy warunki zakupu, lecz chciałbym mieć pewność, że za jakiś czas kiedy będzie komplet dokumentów do sporządzenia umowy notarialnej, sprzedawca sprzeda działkę mnie a nie komuś innemu. W jaki sposób skutecznie, zgodnie z prawem zabezpieczyć sobie pierwszeństwo zakupu po uzgodnionej cenie?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż posiadanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków nie jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Jednakże warto zapoznać się z tymi dokumentami i porównać je ze stanem faktycznym nieruchomości w celu upewnienia się, iż np. granice nabywanej nieruchomości są prawidłowo oznaczone w ewidencji. Tym nie mniej w umowie sprzedaży nieruchomości wystarczy oznaczenie księgi wieczystej i numeru działki ewidencyjnej.

W sytuacji gdy dwie strony umowy sprzedaży nieruchomości ustaliły warunki umowy, ale z jakiegoś powodu nie mogą zawrzeć umowy od razu (np. dom jest jeszcze w trakcie budowy, prowadzone jest postępowanie o dział spadku, brak kompletnej dokumentacji, itp.)  możliwe są dwa rozwiązania mające na celu zabezpieczenie zawarcie przyszłej umowy.

Umowa przedwstępna             

Pierwszym rozwiązaniem jest zawarcie przedwstępnej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Umowa taka powinna określać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna zatem zawierać przynajmniej oznaczenie nieruchomości i ceny, a także zobowiązania stron do przeniesienia własności nieruchomości i zapłaty ceny. Potrzebne będzie również oznaczenie terminu, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. W razie braku oznaczenia tego terminu zastosowanie znajdzie art. 389 § 2 k.c.

Aby mógł Pan w przyszłości żądać od sprzedającego zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, niezbędne jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej). Stanowi o tym art. 390 § 2 k.c. W przeciwnym razie, tzn. gdyby umowa przedwstępna została zawarta w innej formie, np. pisemnej, to mógłby Pan żądać od sprzedającego jedynie odszkodowania i to tylko w zakresie tzw. negatywnego interesu umownego (tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej).

Co do zakresu odszkodowania, to zamyka się ono w granicach tzw. negatywnego interesu umowy (tak też wyrok SN z 24 marca 1998 r., I CKN 562/97, LexPolonica nr 345519), scil. umowy przedwstępnej (obejmuje zatem również koszty zawarcia tej umowy - tak też M. Krajewski, Umowa przedwstępna..., s. 168). Wynika stąd wskazówka co do rozstrzygnięcia problemu pojawiającego się w praktyce, czy i w jakim zakresie poszkodowany może wliczyć wydatki poniesione w związku z przygotowaniem realizacji umowy przyrzeczonej (a zatem np. czy tylko koszt przyjazdu do notariusza celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży działki, czy także koszty dokumentacji projektowej nabytej w celu budowy na tej działce). Generalnie przyjąć trzeba, że do należnego odszkodowania wliczyć można tylko wydatki i nakłady potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do jej realizacji (tak też P. Sadowski, Odszkodowanie z art. 390 § 1 k.c..., s. 18) (tak: Czesława Żuławska [w:] Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard; Najnowsze wydanie:  Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 851).

W sytuacji, gdyby została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, a sprzedający (lub kupujący) uchylał się od jej zawarcia po upływie terminu to możliwe jest uzyskanie orzeczenia sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, a orzeczenie to będzie zastępowało to oświadczenie woli – art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.

Zatem w  takiej sytuacji możliwe od sprzedającego przeniesienia prawa własności nieruchomości i wyegzekwowanie tego zobowiązania.

 

Umowa zobowiązująca

Drugą z możliwości jest zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Art. 155 § 1 k.c. ustanawia zasadę, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości przenosi tę własność. Jest to umowa o tzw. podwójnym skutku: zobowiązująco-rozporządzającym. Jednakże strony, w ramach swobody umów, mogą w umowie zobowiązującej wyłączyć skutek rozporządzający. Taka umowa będzie rodziła zobowiązanie zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, ale aby skutek w postaci rozporządzenia (przejście prawa własności na nabywcę) nastąpił konieczne będzie zawarcie drugiej umowy – rozporządzającej.

Przyjęta w Kodeksie cywilnym konstrukcja umowy przeniesienia własności polega na wyposażeniu każdej umowy obligacyjnej: sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy w skutek rzeczowy przenoszący własność. Oznacza to, że każda tego rodzaju umowa nie tylko zobowiązuje do przeniesienia własności (skutek zobowiązujący), ale i własność tę od razu przenosi na nabywcę (skutek rzeczowy). Jeżeli przedmiotem umowy jest rzecz oznaczona co do tożsamości, wówczas przejście własności następuje z chwilą zawarcia umowy. (…) Jednakże ustawa szczególna albo same strony mogą wyłączyć skutek rzeczowy, np. przez zastrzeżenie w umowie zobowiązującej warunku lub terminu albo prawa pierwokupu. Ustawa szczególna może też uzależnić nastąpienie skutku rzeczowego (przejścia własności) od dodatkowej przesłanki, np. od dokonania wpisu w księdze wieczystej. (tak: Stanisław Rudnicki w: Najnowsze wydanie:  Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 560).

Zatem drugim rozwiązaniem może być zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Warunkiem w tym przypadku może być przedstawienie Panu stosownych wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków i stwierdzenie, że są one zgodne ze stanem faktycznym. Spełnienie warunku może zostać również określone terminem.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości również powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego - art. 158 k.c.

Jeżeli warunek zostanie spełniony lub jeżeli upłynie oznaczony termin to dla uzyskania skutku rzeczowego -  w postaci przeniesienia prawa własności konieczne będzie zawarcie dodatkowej umowy bezwarunkowo przenoszącej własność zawartej także w formie aktu notarialnego – art. 157 § 2 w zw. z art. 158 k.c.

Gdyby sprzedający uchylał się od zawarcia umowy rozporządzającej (przenoszącej własność) to wykonania tego zobowiązania można dochodzić na drodze sądowej.

 

Umowa pierwokupu

Możliwe jest również zawarcie umowy pierwokupu pomiędzy Panem a sprzedającym. Art. 597 § 1 k.c. stanowi: Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Na mocy tej umowy, jeżeli sprzedający będzie chciał sprzedać nieruchomość innej osobie to będzie zobowiązany do jej zaproponowania najpierw Panu na tych samych warunkach. Prawo pierwokupu można ujawnić w KW. W razie niewykonania zobowiązania z umowy pierwokupu (tzn. dojdzie do sprzedaży bez umożliwienia Panu nabycia nieruchomości) będzie się Pan mógł domagać uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną w stosunku do Pana.

W zakresie formy umowy pierwokupu w sotusnuku do nieruchomości zarysowała się rozbieżność w orzecznictwie. Ze względów bezpieczeństwa wskazany byłoby jednakże zachowanie formy aktu notarialnego. Problem formy ma praktyczne znaczenie w odniesieniu do prawa pierwokupu nieruchomości. W tym względzie odnotować trzeba zmianę stanowiska judykatury, zgodnie bowiem z poglądem wcześniejszym (uchwała SN z 29 marca 1952 r., C. 1521/51, LexPolonica nr 357962, OSNC 1953, nr I, poz. 5) ustanowienie umownego prawa pierwszeństwa kupna na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego ad solemnitatem, ponieważ istotą tego prawa jest zobowiązanie do przeniesienia własności. Jednakże zgodnie z najnowszym orzecznictwem (orz. SN z 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/2000, LexPolonica nr 357323, OSNC 2003, nr 1, poz. 14; w częściowo kryt. glosie do tego wyroku M. Warciński prezentuje rozbieżności poglądów w tej kwestii w piśmiennictwie - Rej. 2006, nr 3, s. 148; tak też J. Górecki, Prawo..., s. 58) zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (tak: Czesława Żuławska [w:] Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Najnowsze wydanie:  Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II; Warszawa 2009 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IX) ss. 1098).

Poniżej wskazujemy materiały zamieszczone na naszych stronach odnoszące się do poruszonej tematyki:

Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Prawo pierwokupu

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Sposób przeniesienia własności w umowie sprzedaży


Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 5.9.2017

    Jednolite standardy wyceny nieruchomości dla sektora bankowego

    1 września 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa ustalił standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”.

  • 9.6.2017

    Jakie warunki należy spełnić, aby nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej?

    Aby móc przystąpić do licytacji nieruchomości, należy spełnić pewne wymogi zwane warunkami licytacyjnymi. Bez ich realizacji, nie będziemy mogli uczestniczyć w przetargu i ostatecznie kupić (...)

  • 20.5.2018

    Zmiany Kodeksu postępowania cywilnego

    Nowa ustawa ma na celu wykonanie wyroku TK i wprowadza przepisy mające skuteczniej chronić prawa wierzycieli, którzy uzyskali zabezpieczenie swoich roszczeń pieniężnych w postaci ustanowienia (...)

  • 11.8.2016

    Konsekwencje prawne zakupu nieruchomości

    Kupując mieszkanie lub lokal użytkowy, najczęściej nie zwracamy uwagi na to jakie obowiązki będą wiązały się z nabywanym prawem własności, albo spółdzielczym własnościowym prawem (...)

  • 17.7.2014

    Formy zabezpieczenia wierzytelności

    W zależności od wysokości zobowiązania możliwe są różne sposoby jego zabezpieczenia. W niniejszym artykule omówione zostały najczęstsze sposoby zabezpieczenia roszczeń stosowane w obrocie cywilnoprawnym. (...)